Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

Содержание

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой – соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% – 1% от оставшегося долга).

Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

Раздел ипотечной квартиры при разводе: судебная практика

Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

В наше время приобрести жилье, не беря на себя долговых обязательств, может далеко не каждый. Большинство семей при покупке квартиры оформляют ипотечные кредиты.

Если через какое-то время супруги принимают решение развестись, то одной из самых больших проблем при разделе общего имущества является как раз раздел квартиры, находящейся в ипотеке.

В этой ситуации сразу возникает масса вопросов. Наиболее волнующие из них:

  • Кто должен платить по ипотеке в дальнейшем после развода?
  • Как разделить жилплощадь, пребывающую под залогом? Банки, как правило, выступают категорически против раздела залогового имущества.
  • Как разрешить все вопросы со сторонами, участвовавшими в займе?

Поэтому единственным путем решения подобных проблем, является обращение в суд.

Особенности судебной практики

Каждая конкретная ситуация, затрагивающая раздел ипотечного имущества, имеет массу нюансов и, соответственно, однозначный универсальный алгоритм действий здесь не может быть выработан. Более того, на сегодняшний день судебная практика не имеет даже примерных ориентиров, на которые может опираться суд при вынесении решений.

Поэтому очень часто при рассмотрении на первый взгляд похожих дел суды часто выносят не просто разные, а противоположные решения. Подобная ситуация наблюдается также в практике, где рассматриваются дела о взыскании алиментов в твердой денежной сумме.

 Сложность ситуации состоит еще и в том, что кроме бывших или находящихся в процессе развода супругов в деле о разделе квартиры участвует и третья сторона – банк. В этой ситуации найти решение, которое удовлетворило бы сразу все стороны, достаточно сложно.

Судебная практика по разделу совместно нажитого имущества в гражданском браке или в обычном куда однозначней, к тому же она затрагивает интересы только членов (пусть бывшей), но семьи. Поэтому сторонам гораздо проще прийти к компромиссу. В случаях, когда происходит раздел квартиры, находящейся в ипотеке, чаще всего хотя бы одна сторона, но оказывается в проигрыше.

Это может быть заемщик, лишенный после развода права на квартиру, но вынужденный продолжать выплачивать долг. Также это может быть кредитная организация, которая при продаже квартиры, находящейся в залоге, в случае, если ипотека не погашается, узнает, что вместо одного собственника таковых уже два и более.

Пути решения проблемы

Судебная практика свидетельствует о том, что случаи, когда супругам удается заранее договориться о разделе имущества (в том числе и ипотечного), встречаются достаточно часто.

Тогда им не приходится обращаться за помощью судьи, как к арбитру, а просто необходимо изложить в суде свое видение решения проблемы и получить судебное заключение, закрепляющее соглашение о разделе.

Разводящиеся супруги могут пойти по одному из трех возможных вариантов решения проблемы по разделу ипотечной квартиры:

  1. Пропорционально присужденным долям в имуществе. Это означает, что супруги независимо от того, пребывают они в браке или уже нет, оставаясь совместными заемщиками, несут перед кредитором солидарную ответственность по взятым кредитным обязательствам или в пропорциональной зависимости от размера доли, полученной от имущества.
  2. Взять долговые обязательства на себя. Этот вид решения проблемы заключается в том, что один из супругов может переоформить все обязательства по выплате ипотеки на себя, в случае если вторая сторона отказывается или не в состоянии платить по кредиту. Отказавшаяся сторона должна выплачивать компенсацию. Подобный вариант решения проблемы следует оформлять исключительно в суде, так как часто при устном или добровольном соглашении одна из сторон меняет свою позицию через некоторое время. Неисполнение приговора суда влечет за собой более серьезные риски.
  3. Продажа квартиры и погашение долгов. Нередки случаи, когда после развода супруги не желают иметь друг с другом ничего общего, а тем более выступать сторонами по долговым обязательствам. Оптимальным решением подобной ситуации будет продажа квартиры. Осуществить операцию можно двумя способами:

— Найти сумму, которой хватит для погашения долга перед банком, и выплатить ипотеку досрочно. После чего продать квартиру, разделив деньги согласно договоренности. Этот же вариант решения проблемы является наиболее приемлемым в случае, когда происходит неисполнение, включающее в себя и квартиру, находящуюся в ипотеке.

— Провести продажу с ведома кредитора. Это более сложная и длительная процедура, так как прежде всего требует получения согласия банка на продажу залогового имущества. В судебной практике рассматривались случаи, когда кредитор не шел на уступки и выступал против продажи имущества, обязывая супругов или погашать ипотеку досрочно, или продолжать выплачивать ее без проведения операции продажи.

Если одобрение все же было получено, перед супругами появляется задача найти покупателя на квартиру, которая находится в залоге (с обременением), а это достаточно сложно, так как все последующие процедуры, связанные с продажей, погашением ипотеки, переоформлением права собственности, снятия обременения потребуют времени и таят в себе дополнительные риски. Чтобы продать квартиру в ипотеке супругам чаще всего приходится существенно уступать в цене.

Какой бы вариант решения проблемы раздела ипотечного имущества ни был выбран, стороны развода должны помнить о том, что пока идут разбирательства им не следует прекращать выплаты по своим обязательствам и процентам, чтобы не допустить возникновения повода для начисления штрафных санкций и роста задолженности.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/semejnye-voprosy/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode.html

Исковое заявление о разделе ипотеки после развода: образец

Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

Развод – непростой период для бывших супругов. Не имеет значение, расстаются или они мирно отстаивают свои интересы в суде. Ситуацию усложняет наличие ипотечной недвижимости. В этом случае в бракоразводный процесс включается третья сторона – банк.

Хорошо, если бывшие муж и жена сумеют договориться о разделе жилья и подпишут с кредитной организацией соответствующее соглашение. В противном случае придется подавать исковое заявление о разделе ипотечной квартиры.

Адвокаты по бракоразводным делам не рекомендуют готовить и подавать самостоятельно документы тем, кто не имеет юридического образования. Следует учесть, что кроме не готового идти на уступки супруга в судебном разбирательстве примет участие банковский юрист.

Он будет отстаивать интересы своей организации. Своевременное привлечение профильного специалиста существенно увеличит шансы на победу и поможет быстрее решить вопрос.

Раздел ипотечного жилья: возможные способы решения проблемы

Прежде чем подавать заявление о разделе ипотеки, нужно попробовать договориться. Достижение соглашения поможет избежать лишних расходов, затрат времени и нервов. Бывшим супругам придется решить вопрос о разделе:

  • прав пользования;
  • долгов по кредитному договору;
  • ранее внесенных денежных средств. 

Кредитное жилье, как и собственное, принадлежит мужу и жене в равных долях. Спорная ситуация может возникнуть в отношении потраченных денег. Сложности могут появиться и при решении вопроса о правах пользования.

Хорошо, если у кого-то из бывших супругов есть другое жилье, и он согласиться оставить квартиру. Нужно также быть готовым к тому, что банк откажется менять условия кредитного договора.

В таких случаях без подачи искового заявления о разделе ипотечной квартиры не обойтись.

Может так случиться, что бывший муж или жена откажутся платить кредит.  Решить такую проблему можно несколькими способами:
  1. Получить отказ от прав на недвижимость. 
  2. Продолжать уплачивать кредитные взносы, а затем предъявить исковые требования о компенсации понесенных расходов.
  3. Найти деньги для погашения долга, и после этого продать жилье.

Выставить на продажу квартиру без разрешения банка не получится. Не стоит доверять поиск клиента кредитной организации. При поиске клиента она не будет ждать выгодных предложений. Для банка важно – покрыть свои расходы, а останется ли что-то заемщикам, значение не имеет.

Исковое заявление: содержание и подсудность

Закон не устанавливает строгую форму искового заявления о разделе имущества в ипотеке. Используется стандартный документ, который, в соответствии со статьей 131 ГПК РФ, содержит информацию о:

  • судебной инстанции (нужно указать полное название);
  • личных данных истца и ответчика;
  • цене иска;
  • 3-м участнике процесса;
  • обстоятельствах дела (надо указать даты и место заключения и расторжения брака, информацию о кредитном договоре, дату покупки жилья, остаток задолженности по кредиту, причины возникновения спора и другие данные, имеющие отношение к делу);
  • попытке решить спор в добровольном порядке;
  • просьбе к суду;
  • прилагаемых документах.

Иск должен обязательно содержать ссылки на законодательные акты, на основании которых истец выдвинул свои требования. Заявление подписывает истец или его представитель и проставляется дата.

Выглядит документ так:

В ______________суд г._______

Адрес: г.______, ул._______, д. _

Истец: _________________

Проживающий по адресу:_________________

Ответчик: _________________

Проживающий по адресу: ________________

Третье лицо:_______________

_________________________.

Цена иска: _________ рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о разделе имущества и долговых обязательств

С ________ года по __________ года я состоял в браке с ответчиком ____________. ____________ года брак между мною и ответчиком _______________. расторгнут органами ЗАГС, о чем _________ отделом ЗАГС внесена актовая запись №_________ от _________ года и выдано свидетельство о расторжении брака.

Соглашение о разделе имущества, приобретенного в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, между мною и ответчиком не достигнуто.

В период брака мною и ответчиком было совместно приобретено следующее имущество — квартира общей площадью _____ кв.м., расположенная по адресу: ______________ и зарегистрированная на имя ________________. Мое нотариальное согласие на совершение сделки имеется.

Стоимость на момент приобретения – __________ рублей.

При приобретении использованы денежные средства в сумме ___________ рублей, полученные по кредитному договору № ______ от ______ года с ОАО _________________ по которому я прохожу созаемщиком, а также наши совместные денежные средства в сумме ___________ рублей.

В данной квартире в настоящее время проживает ответчик ____________, у меня имеется собственное жилье. В этой связи полагаю необходимым просит у ответчика выплаты компенсации за передачу квартиры в его собственность.

Общая стоимость указанного имущества составляет _____________ рублей.

В ходе погашения кредитного договора все выплаты осуществлялись за счет совместных средств. В настоящее время остаток долга перед банком составляет __________ рублей.

В соответствии с семейным законодательством, разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов.

В этой связи полагаю долг в сумме ___________ рублей перед банком общим долговым обязательством супругов и считаю необходимым требовать его пропорционального раздела в размере 1/2 каждому. В части раздела квартиры, считаю необходимым просить суд обязать ответчика выплатить мне компенсацию в размере ________рублей с оставлением за ним права собственности на указанное жилье.

При несогласии ответчика со стоимостью указанного имущества согласен на проведение независимой оценки по назначению суда в распределением расходов на ее проведение пропорционально стоимости присужденного имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 34, 38-39 СК РФ,

прошу:

Произвести раздел имущества, приобретенного в период брака и находящегося в общей совместной собственности истца и ответчика, выделив истцу в натуре:

Квартиру общей площадью ____ кв.м., по адресу: ________________, стоимостью _____________рублей;

Обязать ответчика ____________. выплатить мне компенсацию в счет ½ доли приобретаемого в собственность имущества в размере _____________ рублей.

Признать долг по кредитному договору № ________ от ____________ года с ОАО ________________ в сумме ____________ общим обязательством супругов, разделив его по ½ между нами, обязав ОАО «Сбербанк России» внести соответствующие изменения в график платежей.

Приложения:

  1. Справка ЗАГС о заключении брака;
  2. Копия свидетельства о расторжении брака;
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру (копия);
  4. Копия кредитного договора;
  5. Копия выписки из ЕГРП;
  6. Справка банка о задолженности
  7. Копия искового заявления и приложенных документов.
  8. Квитанция об оплате госпошлины

Дата подачи заявления: «___»___________ ____ г.                     Подпись истца:  _______________

Скачать образец искового заявления о разделе ипотеки можно по ссылке.

Суд откажется принимать заявления без дополняющих его бумаг. Стандартный комплект состоит из копий:

  • исковых заявлений для других участников процесса;
  • паспорта лица, обратившегося в суд;
  • свидетельств о вступлении в брак и его расторжении;
  • документов детей (паспортов или свидетельств о рождении);
  • договора ипотеки;
  • бумаг, оформленных при покупке жилья.

Заявителю также нужно будет запросить в банке справку об оставшейся сумме долга по кредиту и предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины.

Кроме этого могут понадобиться справки о месте проживания бывших супругов и их детей, доходах заемщиков (форма 2-НДФЛ). Если при создании семьи был заключен брачный договор, судье нужно будет предоставить его для ознакомления. 

Если кроме ипотечной недвижимости бывшие муж и жена не могут поделить другую свою собственность, нужно будет также предоставить на нее правоустанавливающие документы.

Озвученный перечень приблизительный. Если обстоятельства дела того требуют, он может быть дополнен другими бумагами. Может так произойти, что при рассмотрении дела у судьи возникнут дополнительные вопросы. В таком случае он запросит у участников сторон дополнительные документы.

В соответствии с действующим законодательством РФ такие иски подаются в мировой или районный (городской) суд. В первую инстанцию истцы обращаются крайне редко, так как она рассматривает заявления при цене иска до 50 тысяч рублей. Такая сумма долга перед банком может остаться только при условии, что кредит почты выплачен. 

Истец также должен учесть, что при подаче  искового заявления о разделе квартиры в ипотеке, нужно обращаться в инстанцию по месту нахождения жилья. Если нужно разделить долг по кредиту между бывшими супругами, истец обращается в суд по месту проживания ответчика.

Категория: Образцы документовДата: 25.08.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/iskovoe-zayavlenie-o-razdele-ipoteki-posle-razvoda-obrazecz/

Решение судов по разделу ипотечной квартиры – Юридические подборки

Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

Ипотечный кредит отличается свой длительностью. За те пару десятков лет, что проходит с момента подачи заявки в банк до получения справки о полном погашении кредита, произойти может всякое.

Но особое значение имеет для банка такое событие, как развод супружеской пары. Ведь при этом происходит раздел имущества, которым вполне может оказаться и находящаяся в ипотеке квартира.

Законодательство

Отношения супругов, в том числе и те, что касаются имущества, регулируются Семейным кодексом.

В нем сказано, что все то, что было куплено за годы брака:

  • является общей собственностью обоих супругов;
  • при разводе делится пополам, так как части, принадлежащие каждому из них, признаются равными (статья 39 СК РФ).

То же относится и к долговым обязательствам.

Купленная в ипотеку квартиру тоже является общим для супругов имуществом. При этом совершенно неважно, кто из них выступал в качестве заемщика и из чьих доходов вносятся платежи.

Если нет брачного договора, в котором четко прописаны все права, такое жилье будет при разделе отдано супругам в равных долях. И каждый из них должен будет погашать свою часть оставшегося долга.

Впрочем, есть одни нюанс. Он касается отношения супругов с банком. И здесь существует два вида обязательств: кредитные и залоговые.

Они регулируются уже не семейным, а гражданским законодательством. А точнее, положениями Гражданского кодекса о займе и залоге.

Сказано, что на смену должника в обязательстве должно быть получено согласие кредитора (статья 391 ГК РФ).

То есть, для того, чтобы разделить квартиру при разводе, необходимо получить согласие банка. Так как жилье находится у него в залоге до окончания возврата долга.

Действия банка

Банки крайне отрицательно относятся к такой замене одного должника сразу двумя. И весьма редко дают согласие на раздел долговых обязательств.

Причина проста: вместо целой квартиры в таком случае у банка оказываются две ее половинки. Которые имеют существенно меньшую цену и гораздо труднее продаются в случае необходимости.

Чтобы избежать таких рисков, банки привлекают второго супруга в качестве созаемщика.

Это удобно для них тем, что:

  • теперь супруги солидарно отвечают перед кредитором;
  • требовать погасить долг можно с любого из должников.

А как они решат вопрос между собой банку уже не интересно.

Еще один плюс от такого решения – возможность обращения взыскания на такую квартиру:

  • когда оба супруга являются заемщиками, каждый из них имеет перед банком одинаковые обязательства;
  • можно обращать взыскание по ним на общее имущество.

Впрочем, возможен и вариант, когда банк изначально оформляет кредит только на одного из супругов.

Это происходит в том случае, если имеется брачный договор, где сказано, что:

  • все расходы несет только один член семьи;
  • ему будет принадлежать жилье в случае развода;
  • второй супруг при этом ничего не должен банку, но и на часть квартиры рассчитывать уже не может.

Раздел ипотечной квартиры

Особенности раздела ипотечной квартиры, купленной на средства банковского кредита, зависят от следующих факторов:

  • когда именно квартира была куплена;
  • имеется ли брачный договор, определяющий права супругов на нее;
  • из какого источника вносятся средства на погашение долга.

Бывшими супругами после развода

Если оба супруга выступают созаемщиками, а квартира признана принадлежащей им поровну, то и вносить в банк они обязаны всю сумму долга совместно.

Предъявить требование о погашении ежемесячного взноса или всей суммы досрочно, банк может предъявить к любому из супругов.

Такое условие может быть включено в кредитный договор. Согласно ему, даже если брак будет расторгнут, условия предоставления кредита не будут изменены.

Бывшим супругам придется договариваться между собой самостоятельно.

С материнским капиталом

Материнский капитал является пособием, полученным от государства. Он принадлежит тому члену семьи, на чье имя оформлен сертификат. Общим имуществом он не является, при разводе не делится.

Покупка жилья с привлечением материнского капитала имеет ряд особенностей:

  • при использовании маткапитала для приобретения жилья, оно становится долевой собственностью мужа, жены и их детей;
  • если покупка осуществляется в ипотеку, доли детям выделяются после ее закрытия;
  • при разводе такая квартира будет делиться согласно обозначенным долям.

Купленной до брака

С правом собственности на квартиру, которой уже владел супруг до свадьбы, все однозначно. Второй не может претендовать на ее часть, даже если он в ней проживал.

Но при оформлении ипотечного кредита ситуация несколько меняется:

  • в браке погашение ипотечного кредита производится уже из общего имущества, то есть каждый из супругов имеет право на его часть;
  • поэтому при разводе супруг-не собственник вправе требовать от второго либо возврата своей части вложенных средств, либо доли в квартире.

Варианты решения проблемы

Вариантов решения проблемы с разделом имущества существует несколько. Самый удобный — составление брачного договора и заверение его у нотариуса.

В этом документе будет детально прописано, какое имущество кому из супругов принадлежит в случае развода. И делить ничего уже не придется.

Если же такого договора нет, то супругам придется либо делить имущество в натуре, делая из одного жилого помещения два, либо искать иной компромисс.

Соглашение

Если купленное в ипотеку жилье представляет собой частный дом, то вполне вероятно, что его удастся разделить в натуре, то есть:

  • оборудовать в нем две изолированные квартиры;
  • каждая из квартир будет иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации.

То есть каждому из супругов будет принадлежать уже не доля в доме, а самостоятельная жилплощадь.

В такой ситуации банк может пойти навстречу бывшим супругам, разделив их долг и получив в залог два жилых помещения: по одному на каждую часть кредита. Но это довольно длительный и затратный процесс.

Разделить можно и квартиру, превратив ее в коммунальную. Но в этом случае каждому должна достаться изолированная комната.

Впрочем, банк редко соглашается на такой раздел, так как ликвидность комнат невысока. Получать столь ненадежное обеспечение банк не хочет.

Если жилье не делится

Бывшие супруги могут не требовать от банка разделить их кредит, а заключить между собой соглашение.

Например:

  • о выкупе одним из супругов своей доли у второго;
  • о совместном внесении взносов с последующей продаже освобожденной от обременения квартиры и разделе вырученных средств;
  • о немедленной продаже квартиры;
  • о досрочном погашении ипотеки.

Через суд

Если между супругами нет действующего брачного договора, а достичь соглашения по вопросу ипотеки они не могут, то для раздела имущества следует обращаться в районный суд:

  • подается исковое заявление, которое рассматривается в порядке гражданского судопроизводства;
  • судья выслушивает доводы сторон, изучает документы и выносит решение.

Образец искового заявления

Оформляется иск в соответствии с требованиями ГПК РФ.

В исковом заявлении излагаются обстоятельства спора. А именно:

  • когда была приобретена квартира;
  • на кого оформлен кредит;
  • из каких именно средств осуществлялись выплаты;
  • имеется ли брачный договор;
  • как согласно мнению заявителя должно быть разделено спорное имущество.

Источник: https://sudinformation.com/reshenie-sudov-po-razdelu-ipotechnoy-kvartiry/

Раздел ипотечной квартиры при разводе: как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Судебные решения при разделе ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры при разводе происходит по правилам СК и ГК РФ. Процедура существенно отличается от привычного раздела имущества, так как здесь затрагиваются и интересы банка. Рассмотрим, каковы основные особенности раздела квартиры в ипотеке, как поделить ее без суда и какими способами, и что делать, если мирно решить этот вопрос не получается.

Особенности раздела имущества при разводе

Как говорилось ранее, ипотечная квартира делится по тем же принципам, что и остальная недвижимость, купленная за наличные, но с некоторыми особенностями. Они указаны в нескольких статьях разных законов:

  1. Ст. 34 СК РФ. Все имущество, купленное с момента заключения брака, признается общим имуществом супругов. Даже если оно оформлено только на мужа или жену. В итоге при разводе все должно делиться поровну. Можно заранее выделить доли или заключить брачный договор, и тогда все будет поделено согласно договору или соглашению о выделении долей.
  2. Ст. 38 СК РФ. Общенажитые ценности можно поделить как в период брака, так и после развода. Имущество, оформленное на имя ребенка, разделу не подлежит. Если между супругами нет споров, они могут заключить нотариальное соглашение о разделе. При наличии разногласий придется обращаться в суд.
  3. Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Заемщик беспрепятственно может пользоваться недвижимостью, но при оформлении ипотеки на нее накладывается обременение. Без согласия банка квартиру нельзя подарить, продать или обменять.
  4. Ст. 39 СК РФ. Общенажитое имущество по умолчанию делится между супругами в равных долях. Суд может отступить от принципа равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, или если один из супругов не работал по неуважительным причинам, расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи. Общие долги так же распределяются между супругами пропорционально присужденным долям.

Важно! Если стороны заранее заключили брачный договор, нужно ориентироваться именно на его положения. Все будет делиться так, как указано в документе. Главное, чтобы после оформления он был представлен в банк, т.к. договор затрагивает и его интересы как залогодержателя.

Раздел ипотечной квартиры, купленной до брака

Если ипотека была оформлена до брака, будет делиться только сумма, выплаченная после регистрации брака. Суд может вынести решение о продаже ипотечной квартиры с последующим разделом вырученных денег, но такое происходит крайне редко и в основном тогда, когда до брака выплачено было немного. Обычно недвижимость остается заемщику, т.к. второй супруг созаемщиком не выступает.

Также суд может оставить недвижимость за заемщиком, и обязать его компенсировать половину выплаченной в браке суммы второй стороне.

Пример:

Мужчина купил квартиру за 5 000 000 руб., первоначальный взнос составил 2 000 000 руб., остаток долга – 3 000 000 руб. Через несколько месяцев он женился. В браке погашено общими усилиями 1 000 000 руб., осталось еще 2 000 000 руб.

Супруги решили развестись. Исковое заявление о разводе и разделе имущества подала женщина, потребовав с ответчика компенсацию половины уплаченной стоимости квартиры в браке. Сумма составила 500 000 руб. В качестве доказательств были представлены чеки, выписка по банковскому счету. Исковые требования удовлетворены, суд предоставил ответчику рассрочку по уплате.

Раздел ипотечной квартиры, купленной в браке

Если недвижимость приобретена в браке, дело обстоит иначе. При разделе нужно учитывать размер долей каждого из супругов, внесенных при формировании первоначального взноса. По общим правилам имущество признается совместным, и может быть поделено несколькими способами:

  1. Продажа квартиры и раздел полученной суммы по долям или в соответствии с судебным решением.
  2. Оставление недвижимости за одним супругом, который выплачивает часть ипотеки, погашенной во время брака, второму супругу.
  3. Выделение долей в праве собственности. В дальнейшем обе стороны могут жить в квартире, но не для всех это удобно. Обычно люди предпочитают продавать недвижимость и делить деньги.

Есть и другой вариант – оформление брачного договора. Это допускается до расторжения брака, даже если супруги уже точно знают, что будут разводиться. Альтернативой ему служит соглашение о разделе имущества, и с юридической точки зрения под данную ситуацию оно подходит лучше всего.

Заключение брачного договора или соглашения о разделе

Брачный договор и соглашение о разделе имущества – два совершенно разных документа. Контракт заключается только во время брака, а соглашение можно оформить и после развода.

У договора и соглашения есть несколько общих качеств:

  1. Муж и жена сами определяют, кому, что и в каких долях достанется.
  2. Можно поделить и долги.
  3. Оба документа должны быть представлены банк, но раздел производится с учетом его мнения. Если кредитор не одобрит соглашение или контракт, придется искать другие варианты или обращаться в суд.

Важно! Если стороны решили переоформить ипотеку на одного из супругов, банк может с этим не согласиться. Все очень просто: при переоформлении долга новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора. Если у супруга недостаточно высокий доход или плохая кредитная история, переоформление могут не одобрить.

Как все выглядит пошагово:

  1. Супруги решают, по какой схеме будет делиться имущество и долги. Если собственник муж, и ипотека оформлена до брака, жена получит только денежную компенсацию. Выделение доли маловероятно.
  2. Составляется договор или соглашение, документы предоставляются в банк.
  3. Кредитор дает свое согласие.

В завершение переоформляется ипотечный договор, вносятся изменения в закладную, перерегистрируется право собственности.

Продажа ипотечной квартиры

Это самый простой и распространенный вариант, который обычно устраивает и банки, и разводящихся. Можно выбрать любую из нескольких схем:

  1. Квартира выставляется на продажу. Находится покупатель, который вносит задаток в размере, равном сумме непогашенной ипотеки. Банк снимает обременение, покупатель перечисляет оставшуюся часть средств.
  2. Один из супругов берет кредит, погашает ипотеку, чтобы не привлекать к сделке банк. После погашения квартира продается.

Обратите внимание! Для продажи любой недвижимости нужно нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке (ст. 35 СК РФ).

Переоформление ипотеки

Этот способ актуален только при согласии банка. Договор переоформляется на одного из супругов, который должен соответствовать всем требованиям кредитора. После этого в Росреестре перерегистрируется право собственности.

Сам процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны обращаются в банк с заявлением о выводе одного из них из состава собственников.
  2. При положительном решении банка недвижимость переоформляется на одну из сторон.
  3. Супруг-несобственник выводится из состава заемщиков по ипотечному договору, кредит рефинансируется.

В итоге один из супругов становится полноправным собственником, выплачивая второму часть суммы по ипотеке, погашенной во время совместного проживания.

Как разделить квартиру в ипотеке, если есть дети

Если есть дети, имущество все равно делится только между супругами. Исключение – выделение доли ребенка в квартире: в этом случае она в разделе не участвует. Если стороны договариваются оформить соглашение, они могут поделить общенажитое как угодно, в том числе и оставить недвижимость за одним из супругов, с которым будет ребенок.

Если все делится через суд, судья может отступить от равенства на основании ст. 39 СК РФ, и увеличить долю супруга, с которым остается ребенок. Но вместе с ней повышается и размер долга по ипотеке, если она еще не закрыта.

Раздел ипотечной квартиры без суда:соглашение о разделе ипотечной квартиры

Самый оптимальный вариант – оформить соглашение о разделе. Оно должно быть удостоверено нотариусом.

Что нужно сделать супругам:

  1. Договориться о распределении долей, компенсации, погашении ипотеки.
  2. Записаться к нотариусу, прийти на прием.
  3. Подписать соглашение.

В итоге каждому достается по одному экземпляру соглашения. С ним необходимо прийти в банк и переоформить ипотечный договор согласно условиям документа.

Документы для оформления соглашения

Для оформления соглашения понадобятся паспорта, выписка из ЕГРН, ипотечный договор, свидетельство о заключении или расторжении брака, справка об остатке задолженности и об уже произведенных платежах.

Расходы при оформлении соглашения

За удостоверение нотариус возьмет 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Если оказываются дополнительные услуги, расходы зависят от прайс-листа нотариуса. В среднем соглашение обходится в 5 000-10 000 руб.

Более подробно о соглашении между супругами о разделе ипотечной квартиры читайте в статье “Соглашение о разделе ипотечной квартиры (образец)”.

Раздел ипотечной квартиры в суде

Если супругам не удается договориться в мирном порядке или банк не предлагает приемлемые для всех варианты раздела, придется обращаться в суд. Заявление подается в суд по месту нахождения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Дело рассматривается в течение двух месяцев, но иногда срок затягивается. По результатам выносится судебное решение. Оно определяет, кому и в каких долях достанется недвижимость, кто и когда должен выплатить компенсацию части погашенной ипотеки в браке, кто становится основным заемщиком по договору с банком.

Копия решения выдается участникам разбирательств в течение 5 дней после принятия в окончательной форме. Ее же получает и банк. Документы переоформляются только после вступления решения в законную силу, т.к. до этого времени истец или ответчик могут его оспорить в апелляционном порядке.

Документы для обращения в суд

При обращении в суд истцу понадобится:

  1. Паспорт.
  2. Исковое заявление.
  3. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  4. Выписка из ЕГРН на спорную квартиру.
  5. Ипотечный договор.
  6. Свидетельство о рождении ребенка, если в недвижимости есть его доля.
  7. Справки и иные доказательства, подтверждающие погашение ипотеки за счет общих денег.

Обратите внимание! Нужно представить в суд и уведомление, подтверждающее получение копии иска ответчиком и банком. Заявления перед обращением в суд отправляют им с 2017 года истцы.

Источник: https://ros-pravo.info/razdel-imuschestva/kak-delit-ipotechnuyu-kvartiru-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.