Стоимость доли в однокомнатной квартире

Содержание

Как можно продать долю в однокомнатной квартире?

Стоимость доли в однокомнатной квартире

Если человек владеет долей в однокомнатной квартире, то согласно закону он может распоряжаться ей по усмотрению, в том числе продавать. На практике такие сделки наблюдаются редко, особенно если покупателем не является другой дольщик.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Однако когда гражданин собрался оформить продажу, и нашел лицо, которое хочет купить долю, то следует знать пошагово этапы таких действий, а главное, всевозможные трудности и риски в этом вопросе.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?

Законом не воспрещается продавать объекты недвижимости, в том числе принадлежащие в них доли, но при условиях, что:

  • у гражданина есть документальное подтверждение, что он собственник конкретной доли, например, судебное постановление, дарственная, документы на наследство и прочее;
  • другой владелец или несколько лиц, которые являются остальными дольщиками, не выразили намерение приобрести долю;

Их отказ или согласие купить должны быть в письменной форме.

  • нашелся покупатель, который готов на такую сделку.

Примечание: покупателями могут выступать как сторонние граждане, так и остальные владельцы. У последних лиц есть по закону первоочередное право на подобные сделки.

Как продать долю в однокомнатной квартире?

Каждый дольщик, который принимает решение продать свою собственность должен знать, что для этого ему необходимо:

  • Заручиться согласием остальных дольщиков на продажу или получить письменное уведомление, что один из этих владельцев будет покупать его долю.
  • Собрать все документы, которые потребуются для проведения сделки.

Если в комплекте документов будет недоставать любой справки, выписки и прочего, то продажа будет невозможной.

  • Надлежащим образом составить договор.
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Примечание: на протяжении одного месяца уполномоченные лица регистрирующего органа будут проверять всю документацию, а после одобрят или отклонят куплю – продажу доли в однокомнатной квартире.

Порядок действий

Продажа доли осуществляется строго в несколько шагов:

  • Дольщик принимает решение о том, что он желает продать часть однокомнатной квартиры, которая принадлежит ему по закону.
  • Узнает стоимость такого объекта недвижимости.

Чтоб узнать стоимость можно проконсультироваться с риэлторами, а также просмотреть похожие предложения в интернете и прикинуть примерную цену.

  • Уведомляет о своем намерении других дольщиков.

Для этого гражданин:

  • сообщает в устной форме о своем намерении и предлагает за конкретную стоимость купить долю;
  • если люди отказываются, то человек просит их предоставить официальную отказную.

Когда люди не желают в письменной форме предоставлять отказную, то каждому собственнику необходимо заказным письмом направить уведомление, в котором будет предложение купить конкретную собственность. Такое уведомление послужит подтверждением, что дольщики были проинформированы о готовящейся продаже.

  • Готовит документы, которые потребуются, чтоб сделка совершилась.
  • Ищет покупателя. На практике найти покупателя среди сторонних лиц проблематично, поскольку не каждый человек желает приобретать для себя однокомнатную квартиру не полностью.

Однако если дольщики отказываются от покупки, то собственнику советуется искать граждан, готовых пойти на такую сделку через:

  • надежные риэлтерские конторы;
  • специальные сайты, в которых возможно поместить информацию и приложить фотографии недвижимости;
  • знакомых и коллег по работе.
  • Составляет договор.

Чтобы миновать какие – либо проблемы юристами рекомендуется доверить составление договоров специалистам.

  • В присутствии нотариуса идет подписание этого договора.

Нотариальное удостоверение носит необязательный, а рекомендованный характер.

  • Обе стороны сделки подъезжают в Росреестр и представляют уполномоченному лицу все документы.
  • Уполномоченные сотрудники Росреестра проверяют оформление сделки, ее законность, а после выдают покупателю документ о праве на долю.

Примечание: такое свидетельство продавец получает через 3 – 4 недели лично в Росреестре.

Необходимые документы

Для продажи своей доли, каждый владелец должен позаботиться и собрать необходимую документацию, а именно:

1. Документ, отражающий конкретную долю, которая закреплена за владельцем.

Например:

  • дарственная;
  • акт о вступлении в наследование;
  • судебное постановление;
  • брачный договор;
  • соглашение между супругами при расторжении брака;
  • договора покупки конкретной доли в объекте недвижимости.

Важно: любой из вышеперечисленных документов, кроме судебного решения, должен быть удостоверенным у нотариуса.

2. Оригинал паспорта.

Если гражданином был утерян паспорт, то его нужно срочно восстанавливать. В противном случае никакие сделки с недвижимостью оформлять не получится.

3. Справку из домовой книги.

Такая бумага содержит информацию, где указан перечень лиц, которые имеют прописку по конкретному адресу, в том числе малолетние дети.

4. Документ из бюро технической инвентаризации.

Справка из БТИ готовится около одного месяца, поэтому рекомендуется ее запрашивать заблаговременно.

5. Технический паспорт.

6. Официальное согласие остальных дольщиков на продажу.

7. Договор купли – продажи доли объекта недвижимости.

В этом документе должны быть:

  • сведения о покупателе и продавце: имена, отчества и фамилии всех лиц, которые участвуют в подписании, их паспортные данные, даты рождения и прочее;
  • сведение о доли: по какому адресу находится конкретная квартира, ее общий метраж и площадь доли, сколько всего дольщиков;
  • условия, на которых продавец приобретает себе собственность.

Важно: экземпляр такого договора передается покупателю с продавцом, а также уполномоченному лицу регистрирующего органа.

Уплата госпошлины

Никакая государственная пошлина в Росреест не уплачивается. Уполномоченные лица переоформляют права собственности на объекты недвижимости, в том числе доли, бесплатно.

Важно: если граждане будут удостоверять договор у нотариуса, то в этом случае придется заплатить. Средние расценки 0.5% от цены, которая указана в документе, но не больше 20 тыс.руб.

Возможные риски при продаже доли в квартире

Продажа долей в однокомнатных квартирах имеет некоторые риски, в частности:

  • Нежелание остальных владельцев этой недвижимости приобретать долю.

По закону гражданин может найти сторонних покупателей, однако это сделать довольно сложно, поскольку в квартире всего одна комната.

  • Обращение в суд остальных дольщиков с целью не допустить куплю – продажу.

Суд, если они откажутся сами выкупать долю, не удовлетворит требование, однако на такие тяжбы уйдет много времени.

  • Выражение недовольства по отношению к новому собственнику.

Важно: в этом случае покупателю, если он является посторонним лицом, будет крайне сложно находить контакт с остальными владельцами, например, в вопросе разделения единственной комнаты.

Продать долю в однокомнатной квартире допускается, однако это довольно сложная процедура, поскольку не каждый потенциальный покупатель хочет покупать такого рода недвижимость.

Также от дольщика требуется соблюдение всех подготовительных этапов, в частности, получения от остальных владельцев недвижимости отказа от покупки.

Блиц – советы:

  • обязательно уведомлять других дольщиков о готовящейся продажи в письменной форме, а также забирать второй экземпляр документа, который подтверждает, что эти граждане проинформированы;
  • даже если собственник доли нашел покупателя, он не имеет возможности продать ему, минуя остальных собственников, поскольку у тех есть первоочередное право выкупа;
  • важно помнить, что госпошлину для оформления договора в регистрирующем органе вносить не требуется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-odnokomnatnoj-kvartire-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty-stoimost.html

Доля в квартире: новый закон 2020

Стоимость доли в однокомнатной квартире

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Как продать долю в квартире?

Стоимость доли в однокомнатной квартире

13 июля 2020 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция на 2020 год

Стоимость доли в однокомнатной квартире

Отчуждение доли в общем имуществе всегда сопряжено с рядом сложностей юридического и межличностного характера. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно нужно соблюсти юридическую процедуру, подчиненную нормам гражданского права. Точное следование букве закона гарантирует благополучное проведение сделки и исключит вероятность участия в судебных тяжбах.

Правовая регламентация

Продажа части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, встречает на своем пути подводные камни, обходить которые целесообразно на пути планирования сделки, что позволит избежать финансовых потерь.

Ст. 246 Гражданского кодекса РФ наделяет каждого владельца доли в однокомнатной квартире правом распоряжаться имуществом по своему усмотрению: дарение, передача по наследству, оставление в залог – все осуществляется по желанию собственника, но при соблюдении действующего законодательства.

ГК РФ в статье 250 регламентирует принцип продажи долевой собственности. При отчуждении части жилой площади в первую очередь реализовывается право преимущественного выкупа остальных владельцев имущества. Если со стороны совладельцев предложения не поступают, продажа доли в однокомнатной квартире происходит третьим лицам.

Важно! После осуществления сделки нужно брать во внимание то, что совладельцы жилого помещения в соответствии со ст. 200 ГК РФ вправе обжаловать продажу доли в судебном порядке, учитывая срок исковой давности для своего случая.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» производимое отчуждение доли в общей собственности должно заверяться нотариусом.

Последовательность действий при продаже

После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.

Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:

  1. Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
  2. Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
  3. Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
  4. Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.

К сведению! Полномочия уведомлять Росреестр о совершающихся юридических действиях лежат на нотариусе.

Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.

Составление договора купли-продажи

Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.

Совет! Рекомендуется подготавливать бланк договора в печатном виде. Использование рукописного текста вызывает предсказуемые сложности его восприятия сторонами и участниками сделки.

При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи 555—556 кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:

  • Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
  • Стоимости доли в однокомнатной квартире.

Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:

  • Общее название документа с указанием места и даты его составления;
  • Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
  • Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
  • Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
  • Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
  • Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
  • Права и обязанности сторон по договору;
  • Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
  • Заверяющие подписи сторон;
  • Печать и подпись нотариуса.

Договор купли-продажи дублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.

Скачать договор купли-продажи доли в однокомнатной квартире

В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.

Скачать акт приема-передачи для договора купли-продажи

Подбор документов

Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:

  1. Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
  2. Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
  3. Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
  4. Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
  5. Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
  6. Выписки из домовой книги;
  7. Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.

Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.

Совет! Перед началом процесса по продаже квартиры целесообразно получить юридическую консультацию касательно своей ситуации. В индивидуальном порядке и в зависимости от обстоятельств владения жилой площадью, возможно, что возникнет необходимость в предоставлении дополнительных материалов.

Расходы

Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:

  • Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
  • Ведение сделки в юридической конторе;
  • Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
  • Перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.

Траты на пересылку уведомлений о продаже доли всем собственникам жилого помещения берет на себя продавец. Он так же платит подоходный налог по стандартной ставке (30% в общем порядке, 13% для граждан РФ и для иностранных граждан, имеющих особый статус), если часть помещения была в его владении короткий промежуток времени.

Можно ли продать свою долю без согласия иных собственников?

В соблюдение требований ст. 250 ГК РФ все сособственники однокомнатной квартиры должны быть извещены о планируемом отчуждении доли жилплощади. Желательно это сделать посредством письменного уведомления с распиской в получении информации. По истечении 30 дней с момента отправки заказных писем владельцам долей, допустимо продавать часть помещения третьим лицам.

Осуществлять продажу законной доли без согласия второго собственника – прямое нарушение предписаний закона.

Но в том случае, если реакция со стороны совладельца не поступает (нет предложений по выкупу), или заказное письмо с уведомлением о продаже доли в общей квартире не забирают из почтового отделения, отчуждать часть однокомнатной квартиры допустимо по прошествии месяца. Закон признается заведомое согласие остальных собственников при отсутствии личных предложений.

Какие юридические сложности могут возникнуть?

Осуществить отчуждение доли в однокомнатной квартире сопряжено с рядом проблем, препятствующих благополучному совершению сделки. В числе острых моментов, способных затормозить или даже отменить сделку, имеются те, решить которые в правом поле, без дополнительной юридической помощи, практически невозможно.

Среди совладельцев жилплощади есть несовершеннолетние дети

Договор купли-продажи не имеет юридической силы при наличии запрещающего письма из органов опеки и попечительства. Структуры, выступающие за защиту интересов детей, никогда не согласятся на ухудшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка. Отменить это решение не получится даже в судебном порядке.

Сособственник заявляет о желании приобрести долю

Гражданско-правовое законодательство предусматривает обращение совладельца к исковому производству в течение 3 месяцев после проведения сделки о продаже доли. Восстановить пропущенные сроки суд может при наличии уважительных причин (например, в силу длительного отсутствия гражданина по месту жительства в силу болезни или командировки) в соответствии со ст. 205 ГК РФ.

Возмещение убытков, понесенных покупателем доли из числа посторонних лиц, берет на себя объявившийся покупатель первой очереди.

Деятельность «черных» риэлторов

К сожалению, поиск добропорядочного покупателя доли в однокомнатной квартире нередко так и не приносит желаемых результатов. Зато возникновение так называемых «черных» риэлторов на первом этапе решает проблемы продавца. Последствия отчуждения доли негативны для всех совладельцев помещения.

Деятельность недобросовестных риэлторов нацелена на вынуждение остальных собственников продать свои доли в квартире по ценам, ниже рыночных. Для этого в ход идут все силы и средства – законные и преступные.

Нужна ли помощь юриста?

Чтобы при продаже части маленькой квартиры не попасться на удочку мошенников, нужно обращаться к юридической консультации специалиста. Сложности, встречающиеся на пути продавца доли, нередко приводят в зал судебных заседаний.

Грамотный юрист поможет решить имущественные споры на досудебной стадии. По возможности приведет стороны конфликта к договоренности о продаже однокомнатной квартиры целиком. Такой путь разрешения проблемы наиболее предпочтительный, не создающий сложности собственникам всех долей в общем имуществе.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-odnokomnatnoj-kvartire-i-sdelat-jeto-pravilno.html

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Стоимость доли в однокомнатной квартире

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
  2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

  1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
  2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
  3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(426 голос., 4,56 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.