Стоимость доли в квартире при продаже

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Стоимость доли в квартире при продаже

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м.

общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.

Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям.

При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

Как продать долю в квартире

Стоимость доли в квартире при продаже

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Стоимость доли в квартире при продаже

/ Жилищные споры / Оценка доли в квартире

Просмотров 426

До тех пор, пока не нужно продавать квартиру, собственник даже не задумывается о цене своей доли в общем праве. Многие считают, что с расчетом проблем не возникнет. Якобы достаточно узнать цену всей квартиры, а потом вычислить стоимость отдельной доли. Если говорить о цене, приближенной к объективному показателю – эта формула не сработает. Что же делать?

Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Зачем нужна оценка доли в квартире?

Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.

Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.

Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса.

Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли.

Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.

Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула

Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.

Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.

Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:

A / B * C / 2 = E

*/ – откуда исходит, что:

A – цена квартиры в общей собственности;

B – кол-во имеющихся долей (например, 3);

C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);

E – продажная цена доли квартиры.

*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.

Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.

Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).

Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.

Пример:

Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.

И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.

Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).

Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.

Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.

Выбор способа оценки долей

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).

Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Пример:

Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).

Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

  • ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
  • продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
  • оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.

Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?

Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

Какие факторы повышают цену доли в квартире:

  • Один сособственник – выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.

Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.

  • Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
  • Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
  • Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.

Какие факторы снижают цену:

  • Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
  • Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
  • Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
  • Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.

Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.

Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».

О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Заключение

И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод. Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.

Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки.

Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух». Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде.

Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!

Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:

Источник: http://law-divorce.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Сколько стоит доля в квартире. Стоимость доли в квартире

Стоимость доли в квартире при продаже

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.

Как продать долю в квартире по максимальной цене?  Все эти вопросы возникают практически у каждого кто решил продать долю в квартире. Очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи.

 Сотрудники нашего агентства, не только ответят на эти вопросы но и бесплатно оценят долю и помогут подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи. 

Стоимость доли квартиры – оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли. Оценка доли складывается из множества на первый взгляд незначительных факторов.Только правильная оценка стоимости  приведет к ее продаже.

 Вот один из примеров, распространенной ошибочной оценки доли: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире  в 6 000 000 рублей, пытаются ее продать с дисконтом за 4 – 5 миллионов.

Потеряв около года, приходят в агентство где называют реальную стоимость доли и она продается за месяц. 

Оценить долю в квартире, более правильно можно таким образом.

Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как “сосед” не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза.

 Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ “соседей” от преимущественного права выкупа. Это плюс. Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и “сосед” окопался и держит оборону, наличие малолетних. Это, конечно, минус.

Таких + и – может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартире.

Если цена доли в квартире определена верно, то доля будет продана в течение одного месяца.

Агентства намеренно завышают стоимость доли для привлечения клиентов

Многие агентства недвижимости, когда Вы звоните, по поводу оценки, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры.

Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли агентский договор, причем совершенно не важно по какой стоимости.

 Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя вполне разумные аргументы. 

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить вашу долю решил немного подумать. Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

У таких агентств только одна цель – заключить с Вами агентский договор, “зацепить” Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как “рынок сейчас стоит ……”, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически “измором”, понижать в цене.

 Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и заключают агентский договор на продажу доли, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. 

Цена на долю квартиры:без обмана

Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили.

 Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки.

 Свои слова мы готовы подтвердить деньгами,  переданными Вам в качестве аванса за долю.

Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире.

 Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли

Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

КАРТА САЙТА

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер

Источник: https://best-avgust.ru/skol_ko_stoit_dolya.html

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Стоимость доли в квартире при продаже

Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

Оценка доли в жилплощади

Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартире

Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.