Стоимость доли участка

Доля стоимости земельного участка в стоимости ЕОН

При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками.

При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок.

 Скорректированную удельную цену аналогичного ЕОН с учетом корректировки на обеспеченность земельным участком можно рассчитать по формуле: 

где

Ц1 – скорректированная удельная цена аналога, руб./кв.м.

Ц0 – удельная цена аналога до внесения корректировки, руб./кв.м.

Dан – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта-аналога, %

Dоц – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки, %

Относительную поправку на обеспеченность единого объекта земельным участком можно представить в виде:

Таким образом, для расчета поправки на обеспеченность земельным участком необходимо обосновать значения Dан и Dоц. Задачей настоящего исследования является выявление эмпирической формулы для расчета этих значений (для г.Казань, г.Набережные Челны, для объектов недвижимости торгово-офисного и производственно-складского назначения).

Зависимость значения доли стоимости земельного участка в ЕОН от плотности застройки

Следует различать 2 коэффициента:

Коэффициент застроенности земельного участка рассчитывается как отношение пятна застройки (площади застройки) к площади земельного участка.

В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием. Т.е. имеется возможность расчета плотности застройки для объектов-аналогов.

На участке могут размещаться объекты недвижимости различной этажностью, и чем выше этажность объекта, тем выше коэффициент плотности застройки. Очевидна также и закономерность, что чем выше плотность застройки земельного участка, тем ниже доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Указанная зависимость представлена на графиках:

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Казань, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Набережные Челны, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Казань, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Набережные Челны, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости  г.Казань используется формула:

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта производственно-складской недвижимости  г.Набережные Челны используется формула:

Пример 1

Условия задачи:

Допустим, оценивается 2-этажный торговый центр общей площадью помещений 400 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м.

В качестве аналога найдено предложение по продаже 3-этажного торгового центра общей площадью помещений 1000 кв.м. на земельном участке 800 кв.м.

Решение:

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,14 * 0,57 -0,84 = 0,2240 или 22,40%

D ан = 0,14 * 1,25 -0,84 = 0,1162 или 11,62%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет:

Пример 2

Условия задачи:

Оценивается производственная база, на которой расположено 2-этажное здание АБК общей площадью 450 кв.м., производственный корпус площадью 2000 кв.м. Оцениваемая база расположена на участке площадью 1,5 га.

В качестве аналога выбрана производственная база, на которой расположен производственный корпус со встроенными в нем административными помещениями (общая площадь помещений производственно-складского назначения составляет 800 кв.м., административных площадей 150 кв.м.). База расположена на участке площадью 1 га.

Решение:

Общая площадь помещений на производственных базах:

S оц  = 450 + 2000 = 2450 кв.м.

S ан  = 800 + 150 = 950 кв.м.

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,032 * 0,16 -0,82 = 0,1443 или 14,43%

D ан = 0,032 * 0,10 -0,82  = 0,2124 или 21,24%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет:

Источник: https://consalt.ucoz.com/load/ocenka_kommercheskoj_nedvizhimosti/vnesenie_korrektirovki_k_cenam_edinykh_obektov_nedvizhimosti_na_obespechennost_zemelnym_uchastkom_dlja_g_naberezhnye_chelny/3-1-0-44

Что такое земельная доля и как ее определить в 2020 году

Время чтения: 4 минут

В контексте земельных правоотношений многие сталкиваются с понятиями доли или пая. Рассмотрим более подробно, что такое земельная доля, какие нормативно-правовые акты регулируют связанные с ней вопросы и какими документами подтверждается право собственности на нее.

Что подразумевается под термином «земельная доля»

Земельная доля считается имуществом особого характера, которое используется для организации и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Она представляет собой рассчитанную в гектарах или баллах площадь без определения границ на местности. Таким образом, земельная доля – это надел, находящийся в общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения.

Нужно упомянуть, что российское законодательство выделяет два вида общей собственности:

• долевую, когда размеры имущества каждого участника четко определены;
• совместную – без установления частей.

Земельная доля и доля в праве собственности на участок: основные отличия

Нередко люди считают тождественными понятия земельной доли и доли в праве собственности на земельный участок, хотя с юридической точки зрения именно второй вариант считается более правильным.

Первое понятие больше применимо к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, такой участок можно получить в результате приватизации аграрных угодий, а изначально собственником в этом случае всегда выступает физическое лицо.

Доля в праве на земельный участок, в свою очередь, включает в себя право на:

• физическую сторону имущества;
• часть его стоимости;
• доходы.

Также вместе с недвижимостью предполагается обретение других прав и обязанностей.

Разница между «долей», «паем» и «частью»

Доля – это четко определенная часть чего-нибудь. Она выражена в процентах, дробях, натуральных или условных показателях.

Термин «часть» тоже иногда употребляется в этом смысле, когда говорят, например, 1/2 часть участка. Однако чаще всего он подразумевает физический аспект объекта – выделенную в натуре половину участка.

Понятие «пай», как правило, используется, когда речь идет о ценных именных бумагах.

Узнайте детальнее, что такое земельный пай.

На какие наделы можно зарегистрировать общую долевую собственность

Право общей долевой собственности может возникнуть в результате:

Из вышесказанного следует, что право общей долевой собственности возникает не только на земли сельскохозяйственного назначения, но и на наделы, относящиеся к другим категориям.

Установление доли на участок

В большинстве случаев размер частей, принадлежащих всем владельцам, одинаков, поэтому полномочия собственников земельных долей равны.

В то же время закон не запрещает устанавливать разные показатели, например, 70 на 30 или 60 на 40. Процентное выражение прописывается в договоре, завещании или другом документе. Тогда каждый участник вправе претендовать только на ту часть, которая ему принадлежит.

Ознакомьтесь, от каких критериев зависит определение порядка пользования земельным участком.

Законодательное регулирование вопросов, связанных с землей

Все правоотношения, которые связаны с имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подпадают под действие Гражданского кодекса РФ.

Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, такие отношения регулирует еще и Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с его положениями, участники могут совершать следующие действия:

1. Отказаться от права собственности.
2. Завещать свое имущество.
3. Внести недвижимость в качестве уставного капитала.
4. Передать надел в доверительное управление.
5. Продать или подарить свою часть земли другому участнику.

Правоутверждающие документы на имущество

Поскольку земля выступает объектом гражданских правоотношений, права собственности на нее подтверждаются документами, установленными законодательством:

В настоящее время только последний документ дает возможность безо всяких ограничений распоряжаться своим имуществом.

Особенности выдела земельного участка

Один из вариантов образования нового участка – выдел части из территории, находящейся в долевой собственности. В ходе этого мероприятия возникают наделы, которые получают уникальные кадастровые номера.

Инициатор выдела получает права на новый участок и больше не может притязать на ранее существовавший. Другие же участники сохраняют свои права на надел с учетом его изменившихся границ.

В каких случаях необходим выдел

Существует две причины, по которым стоит произвести выдел. Как правило, это происходит, если:

• участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования имущества;
• один из собственников хочет распорядиться принадлежащей ему частью по своему усмотрению:
  • продать или подарить третьему лицу;
  • использовать в качестве залога;
  • заняться фермерской деятельностью и так далее.

Основные принципы раздела долевого имущества и выдела долей

Гражданское законодательство определяет следующие принципы раздела общего имущества и выдела его частей:

• каждый участник долевой собственности имеет право требовать выделения принадлежащей ему части;
• имущество делится по соглашению сторон;
• в случаях, когда участникам не удается достигнуть соглашения по поводу раздела объекта, каждый из них может обратиться за защитой своих прав в суд;
• если разделить имущество невозможно без нанесения существенного вреда, инициатор процедуры имеет право просить других участников компенсировать его стоимость;
• выплата компенсации возможна только при согласии участника долевой собственности;
• если часть настолько незначительна, что не может быть выделена, суд назначит выплату компенсации без согласия ее собственника;
• при получении компенсации лицо не может притязать на свой надел.

Особенности выдела земель сельскохозяйственного назначения

Закон предусматривает следующие условия осуществления выдела частей из территорий аграрного назначения:

1. Процесс не должен противоречить требованиям к образованию участков, установленным законом.
2. Надел можно образовать решением общего собрания участников при условии, что оно также утвердит:
   • проект межевания угодий;
   • перечень собственников;
   • размер принадлежащих им частей.
3. При отсутствии решения общего собрания лицо обязано письменно уведомить остальных собственников о намерении произвести выдел своей части.
4. Размер выделяемого участка определяется на основании правоустанавливающих документов.
5. Размер и местоположение границ надела следует согласовать с кадастровым инженером.
6. Новообразованный участок нужно поставить на кадастровый учет.

Расчет доли участка

Расчетом долей недвижимости занимаются кадастровые инженеры. Поэтому, чтобы получить достоверные данные, нужно обратиться в любую фирму, которая предоставляет такие услуги.

Если речь идет о земле, на которой расположен многоквартирный дом, то, согласно Жилищному кодексу РФ, размер части зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику.

Выводы

Многие граждане считают термины «пай» и «часть» синонимами понятия «земельная доля», но с юридической точки зрения между ними все же есть разница.

Под последним чаще всего имеются в виду наделы сельскохозяйственного назначения, хотя иногда речь идет и о других категориях земель.

Каждый из участников долевой собственности может по своему усмотрению распоряжаться своей частью имущества, в том числе произвести ее выдел. Для этого нужно иметь правоустанавливающие документы.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/zemelnaya-dolya.html