Согласие соседей на продажу половины дома

Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей

Согласие соседей на продажу половины дома

Деревенский дом, коттедж и любое другое индивидуальное домовладение в собственности нескольких человек – частое явление на российском рынке недвижимости.

Поскольку отчуждение части общего имущества имеет свою специфику, то в юридические консультации нередко поступают вопросы из разряда «как продать половину дома».

Сложность оформления и выгодность подобных сделок зависят от правового статуса доли: натурально выделенные реализовать можно проще и выгоднее, чем невыделенные.

Если долевая собственность на частный дом закреплена документально

В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.

Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст.

250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому.

Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.

Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:

  • через услуги нотариуса;
  • почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
  • телеграфной связью.

Выбирать можно любой способ. Главное, чтобы отправитель в итоге имел на руках подтверждающие документы о доставке. Важно, чтобы в них была указана дата получения, поскольку именно от этого момента отсчитываются те 30 дней, что даются адресату на принятие решения о покупке либо отказе.  

Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?

Проще всего, если сособственник недвижимости будет согласен приобрести долю на означенных в уведомлении условиях. Но на практике, так происходит редко.

Чаще всего намерение о покупке есть, но собрать нужную сумму за месяц не удается. Если пробовать решать проблему в принудительном порядке, то суд обычно соглашается с продавцом.

Хотя многое зависит от наличия стороннего лица, согласного приобрести долю за предложенную сособственнику сумму.

Также бывают и другие препятствия:

  • Если второй владелец не в состоянии выкупить часть дома в силу своей недееспособности, то для совершения сделки отчуждения придется привлекать органы опеки.
  • Не известен адрес местонахождения совладельца. Решение: письмо отправляется на адрес спорного объекта, отсутствие регистрации совладельца по этому адресу – не преграда.
  • Юридически некорректное оформление прав на вторую половину объекта раздела. Чаще возникает в том случае, если хозяин этой части имущества умер, а наследники не успели/ не хотят вступать в права. Выход здесь один – добиваться узаконивания.

Также нередки случаи просто игнорирования писем продавца. Но сложности здесь особой нет: такое поведение по закону расценивается как отказ от привилегированного положения. То есть по истечении 30-дневного срока покупателем может выступить третья сторона.

Если общая собственность не выделена в натуре

Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.

Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы.

Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.

Справка: как проводят выдел доли в частном доме

Выдел в натуре возможен при соблюдении пары важнейших условий. Во-первых, дом не должен быть аварийным. В противном случае, существует риск получения отказа от БТИ.

  А во-вторых обладать техническими возможностями для обустройства изолированного помещения (отдельный вход, кухня, сантехнические комнаты, коммуникации).

Для уточнения следует обратиться к инженерам строительной экспертизы или в БТИ.

В сельской местности могут возникнуть трудности с земельным участком, на котором и находится жилая постройка. Например, строение на две или более семьи разделить можно только при условии межевания границ общего надела, на котором оно стоит.  Эта процедура позволит получить отдельные кадастровые номера на земельные доли и затем уже переводить общую собственность домовладения в долевую.

Продажа частей и долей частных домов является сложной процедурой, сопряженной с рядом рисков. Будет гораздо проще обратиться к опытному и умному риелтору, который не только сможет организовать процесс, но и обеспечит выгодность и законность подобного рода сделок.

Источник: https://www.ribri.ru/pravovye-sovety/kak-prodat-polovinu-doma-pravovye-i-ekonomicheskie-aspekty

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Согласие соседей на продажу половины дома

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Что делать, если соседи мешают продаже недвижимости

Согласие соседей на продажу половины дома

С соседями по дому или квартире из-за того, что…, а, впрочем, все равно из-за чего, враждебные отношения, вследствие чего они на улице или лестничной площадке перехватывают потенциальных покупателей недвижимости и рассказывают им разные ужасы о доме/квартире или во время просмотра начинают шуметь, после чего покупатель исчезает навсегда. Время идет, а покупателя нет. Есть ли выход?

Многочисленные форумы и сайты в интернете предлагают советы, которые можно свести к следующим:

1) самим начинать терроризировать соседей путем установки различных стучалок или шумелок;

2) предупреждать потенциальных покупателей о том, что соседи сами хотят даром купить недвижимость продавца, поэтому так себя ведут, наводя напраслину на ах какую прекрасную недвижимость;

3) записать угрозы на диктофон или видеокамеру и самим угрожать соседям подачей на них иска в суд за препятствование продаже имущества.

Давайте разберем эффективность этих советов.

Заметьте, что здесь вообще не рассматриваются такой метод воздействия, как вызов участкового, потому что это просто трата времени.

Если соседи за стеной или сверху шумят, то создание для них аналогичных условий проживания, когда они ложатся спать – наилучший и самый эффективный способ заставить их изменить свое поведение.

Однако, делать это нужно задолго до того, как будет принято решение продать недвижимость. В интернете можно найти много советов, схем и устройств для реализации такого мероприятия. Если самим это сделать сложно, всегда можно найти специалиста, готового вам помочь.

Что касается предупреждения покупателей о возможных происках соседей, то здесь возникает вопрос, что может рассказать покупателю сосед.

Как вы думаете, будет ли он озвучивать свое желание дешево купить соседнее жилье или наверняка расскажет обо всех недостатках продаваемого объекта, поэтому продавцу в этих обстоятельствах вряд ли удастся что-либо утаить.

На практике, если продавец что-то скрывает, и покупатель узнает об этом дефекте со стороны, все равно от кого, он уходит.

Отсюда следует рекомендация:

1) составьте список всех дефектов своей недвижимости;

2) вспомните, есть ли претенденты на это жилье – это касается жилья, полученного по наследству;

3) составьте список всех кредиторов, которые могут обратить взыскание на недвижимость.

Кстати, это нужно делать в любом случае, даже если у вас милейшие соседи.

Кто-то может возразить, что вряд ли соседи могут много знать о личной жизни продавца. Тот, кто думает, что живет как тайный агент под завесой секретности, очень заблуждается, потому что соседи, обычно, знают о нем гораздо больше, чем ему кажется, поэтому лучше не рисковать.

Что касается такой проблемы, как дефекты недвижимости, то здесь два пути: или исправить их, а если это затратно или у продавца нет денег, то уменьшить цену продажи. Скажем сразу, что затраты на ремонт, кроме косметического, не окупятся.

[attention type=red]
Остается только снизить цену продажи. На сколько уменьшить? Для этого нужно сравнивать цены на аналогичную недвижимость у которой отсутствуют дефекты, имеющиеся у жилья продавца.
[/attention]

А где взять недвижимость для сравнения? Найти такую недвижимость самостоятельно продавец не сможет. Это как раз тот случай, когда без риелтора продать жилье вряд ли получится.

Кроме того, риелтор знает, как правильно вести разговор с покупателем, как подать ему недвижимость в лучшем виде.

Очень важно, чтобы покупателя при осмотре недвижимости сопровождал профессионал, который правильно ознакомит его с дефектами жилья. В это случае у покупателя сформируется объективное мнение, на основании которого он будет принимать решение, и «вредный» сосед будет рассказывать то, что покупатель уже знает и на что у него уже есть своя позиция.

Если же покупателя первым встретит «добрый» сосед, он может подать информацию о дефектах так, что он будет потерян для продавца.

Самый глупый и непрофессиональный совет – это записать угрозы при помощи спецтехники, чтобы потом угрожать соседям судебным преследованием за препятствование продаже имущества.

Во-первых, угрозы – это признак слабости. Если можешь что-то сделать, сделай молча! Получилось или нет достичь цели, но склочник сохранит достоинство – он добивался справедливости.

Если же угрозы проигнорировали и после этого нет конкретных действий или действия не принесли результата, склочник получает репутацию шантажиста-неудачника и его могут начать преследовать за нанесение морального ущерба.

[attention type=green]
Во-вторых, нет такого способа защиты нарушенного права, как препятствование продаже имущества. Как говорят юристы, дело не имеет судебной перспективы.
[/attention]

Можно, конечно, подать иск о защите чести и достоинства, обвинив соседа в распространении недостоверной информации. Но в этом случае под распространением имеется в виду информация, размещенная в СМИ.

А если информацию сосед «распространял» беседуя наедине с покупателем, как доказать сам факт беседы и ее содержание? А если разговор состоялся, и продавец может доказать факт разговора, вполне может быть, что сосед говорил правду о дефектах недвижимости.

Но, конечно, продавец волен сам выбирать линию поведения, оценив прочитанную информацию. Удачи вам.

05.04.2019.

С соседями по дому или квартире из-за того, что…, а, впрочем, все равно из-за чего, враждебные отношения, вследствие чего они на улице или лестничной площадке перехватывают потенциальных покупателей недвижимости и рассказывают им разные ужасы о доме/квартире или во время просмотра начинают шуметь, после чего покупатель исчезает навсегда. Время идет, а покупателя нет. Есть ли выход?

Многочисленные форумы и сайты в интернете предлагают советы, которые можно свести к следующим:

1) самим начинать терроризировать соседей путем установки различных стучалок или шумелок;

2) предупреждать потенциальных покупателей о том, что соседи сами хотят даром купить недвижимость продавца, поэтому так себя ведут, наводя напраслину на ах какую прекрасную недвижимость;

3) записать угрозы на диктофон или видеокамеру и самим угрожать соседям подачей на них иска в суд за препятствование продаже имущества.

Давайте разберем эффективность этих советов.

Заметьте, что здесь вообще не рассматриваются такой метод воздействия, как вызов участкового, потому что это просто трата времени.

Если соседи за стеной или сверху шумят, то создание для них аналогичных условий проживания, когда они ложатся спать – наилучший и самый эффективный способ заставить их изменить свое поведение.

Однако, делать это нужно задолго до того, как будет принято решение продать недвижимость. В интернете можно найти много советов, схем и устройств для реализации такого мероприятия. Если самим это сделать сложно, всегда можно найти специалиста, готового вам помочь.

Что касается предупреждения покупателей о возможных происках соседей, то здесь возникает вопрос, что может рассказать покупателю сосед.

Как вы думаете, будет ли он озвучивать свое желание дешево купить соседнее жилье или наверняка расскажет обо всех недостатках продаваемого объекта, поэтому продавцу в этих обстоятельствах вряд ли удастся что-либо утаить.

На практике, если продавец что-то скрывает, и покупатель узнает об этом дефекте со стороны, все равно от кого, он уходит.

Отсюда следует рекомендация:

1) составьте список всех дефектов своей недвижимости;

2) вспомните, есть ли претенденты на это жилье – это касается жилья, полученного по наследству;

3) составьте список всех кредиторов, которые могут обратить взыскание на недвижимость.

Кстати, это нужно делать в любом случае, даже если у вас милейшие соседи.

Кто-то может возразить, что вряд ли соседи могут много знать о личной жизни продавца. Тот, кто думает, что живет как тайный агент под завесой секретности, очень заблуждается, потому что соседи, обычно, знают о нем гораздо больше, чем ему кажется, поэтому лучше не рисковать.

Что касается такой проблемы, как дефекты недвижимости, то здесь два пути: или исправить их, а если это затратно или у продавца нет денег, то уменьшить цену продажи. Скажем сразу, что затраты на ремонт, кроме косметического, не окупятся.

[attention type=red]
Остается только снизить цену продажи. На сколько уменьшить? Для этого нужно сравнивать цены на аналогичную недвижимость у которой отсутствуют дефекты, имеющиеся у жилья продавца.
[/attention]

А где взять недвижимость для сравнения? Найти такую недвижимость самостоятельно продавец не сможет. Это как раз тот случай, когда без риелтора продать жилье вряд ли получится.

Кроме того, риелтор знает, как правильно вести разговор с покупателем, как подать ему недвижимость в лучшем виде.

Очень важно, чтобы покупателя при осмотре недвижимости сопровождал профессионал, который правильно ознакомит его с дефектами жилья. В это случае у покупателя сформируется объективное мнение, на основании которого он будет принимать решение, и «вредный» сосед будет рассказывать то, что покупатель уже знает и на что у него уже есть своя позиция.

Если же покупателя первым встретит «добрый» сосед, он может подать информацию о дефектах так, что он будет потерян для продавца.

Самый глупый и непрофессиональный совет – это записать угрозы при помощи спецтехники, чтобы потом угрожать соседям судебным преследованием за препятствование продаже имущества.

Во-первых, угрозы – это признак слабости. Если можешь что-то сделать, сделай молча! Получилось или нет достичь цели, но склочник сохранит достоинство – он добивался справедливости.

Если же угрозы проигнорировали и после этого нет конкретных действий или действия не принесли результата, склочник получает репутацию шантажиста-неудачника и его могут начать преследовать за нанесение морального ущерба.

[attention type=green]
Во-вторых, нет такого способа защиты нарушенного права, как препятствование продаже имущества. Как говорят юристы, дело не имеет судебной перспективы.
[/attention]

Можно, конечно, подать иск о защите чести и достоинства, обвинив соседа в распространении недостоверной информации. Но в этом случае под распространением имеется в виду информация, размещенная в СМИ.

А если информацию сосед «распространял» беседуя наедине с покупателем, как доказать сам факт беседы и ее содержание? А если разговор состоялся, и продавец может доказать факт разговора, вполне может быть, что сосед говорил правду о дефектах недвижимости.

Но, конечно, продавец волен сам выбирать линию поведения, оценив прочитанную информацию. Удачи вам.

05.04.2019.

Источник: https://alfadom.net/stati/203-chto-delat-esli-sosedi-meshayut-prodazhe-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.