Соглашение об отчуждении доли квартиры

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

Соглашение об отчуждении доли квартиры

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества.

Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ).

Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор.

Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/21-obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniia-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimogo-imushchestva/

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Соглашение об отчуждении доли квартиры

13 Февраля 2020

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Статья актуальна на: Февраль 2020 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В августе 2020 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

·         сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);

·         сделки с участием несовершеннолетних;

·         договор ренты;

·         брачный договор;

·         сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:

o    все владельцы продают свои доли в одном договоре;

o    все владельцы продают свои доли в разных договорах;

o    только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

·         имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;

·         многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2020 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2020 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности.

 Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме.

Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

·         не все владельцы продают свои доли;

·         покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2020 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2020 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2020 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью.

Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме.

Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации.

Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества.

Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2020 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета.

Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным.

Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре.

Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей.

Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса.

На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки.

Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность.

Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака.

Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2020 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе.

Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны.

Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2020 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно.

Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

·         Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.

·         Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года

Источник: https://grand-house.biz/news/otmena_sdelok_s_dolevka

Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

Соглашение об отчуждении доли квартиры

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме.

Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст.

256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования.

Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности.

При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга.

При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него.

Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга.

Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах.

Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак.

Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования.

Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст.

86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право.

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам.

Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон.

По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи.

В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е.

возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным.

Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст.

585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже.

Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.

Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров

  • Правоустанавливающие документы:
    • договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
    • договор мены,
    • договор купли-продажи,
    • договор дарения,
    • свидетельство о праве на наследство,
    • свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
  • Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
  • Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
  • Выписка из домовой книги — 2 экз.;
  • Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
  • При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
  • Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
  • Для получения льгот по оплате:
    • инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
    • для родственников — свидетельства подтверждающие родство.

Источник: https://notarius-rus.ru/articles/dogovory-ob-otchuzhdenii-nedivizhimogo-imuschestva/

Отчуждение доли в квартире – преимущественное право выкупа, нотариальное удостоверение сделки

Соглашение об отчуждении доли квартиры

Правожил.com > Долевое строительство > Дольщики > В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения?

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

  • ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. 

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

  • приватизации объекта несколькими владельцами;
  • совместном приобретении жилья членами семьи;
  • разделе квартиры при разводе между супругами;
  • одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.  

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

  1. Продавец определяется с ценой продажи.
  2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
  3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
  4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
  5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.

Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).  

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Можно ли продать долю несовершеннолетнего?

Если собственником выделенной доли выступает несовершеннолетний, придется пообщаться с органами опеки на предмет одобрения сделки. Детская часть квартиры допускается к продаже при соблюдении следующих условий:

  • ребенок/подросток получает равноценную долю по другому адресу;
  • вырученные от продажи средства размещаются на именном счете ребенка до его совершеннолетия;
  • оба родителя, даже находящиеся в разводе, согласны на сделку.

Представитель ребенка предоставляет в ООП документы, включая заявление и справку о составе семьи.

Надзорная инстанция в течении 2 недель обязана завершить экспертизу предстоящей сделки и принять решение.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Встречаются ситуации, когда супруги приобретают жилое помещение или любой другой объект недвижимости в общую совместную собственность, то есть доли на каждого из супругов не выделены.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака.

При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

  • правовую экспертизу представленных документов;
  • составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
  • сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире?

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала.

В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек может потребовать свою долю через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

  • составление завещательного распоряжения;
  • оформление доли в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден?

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже.

Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

27 Апр 2017      kasjanenko         495      

Источник: https://PravoZhil.com/dolevoe/dolshciki/osobennosti-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.