Соглашение о разделе имущества супругов ипотечной квартиры

Дважды не делится: соглашения о разделе имущества игнорировать нельзя, считает ВС

Соглашение о разделе имущества супругов ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры осуществляется по договоренности супругов или в судебном порядке. Мы рассмотрим раздел жилого объекта по соглашению сторон.

Статья 38 Семейного кодекса говорит о том, что супруги вправе поделить имущество, заключив соглашение.

Соглашение представляет собой письменный документ, в котором прописываются условия раздела: кому из супругов и что будет принадлежать, в каких долях. Соглашение оформляется в нотариальной форме (ч. 2 ст. 38 СК РФ).

Что говорит закон

Законодательство РФ, рассуждая о разводе, не рассматривает конкретно раздел супружеского имущества по ипотеке. ГК России определяет обязательства должников. Например, в ст.

307 указывается, что при возникновении договорных обязательств заемщику следует совершать в пользу кредитора прописанные действия.

В СК России имеются отдельные статьи о разделе долговых кредитных обязанностей, появившихся у семьи. К ним же относится и кредит по ипотеке.

Так, глава 9 рассматривает ответственность пары по обязательствам. В двух имеющихся здесь статьях указано следующее:
  1. Взыскание осуществляется на собственность обоих супругов независимо от того, на чье имя оформлен кредит, т. к. он берется на совместные нужды.
  2. Размер долговых обязательств зависит от размера выделенной доли (супруги имеют, как правило, равные долевые права).
  3. Раздел кредитного имущества при разводе с выделом части в натуре может осуществляться как самими участниками отношений, так и кредитором.
  4. В присутствии брачного договора банк может требовать через суд изменение изначальных условий выплаты ипотеки для защиты своих прав.

Раздел метража с выделом натуральных долей в квартире осуществляется на таких же основаниях, как и раздел иного имущества. Статьи 256 ГК и 34 СК говорят о том, что нажитое в брачном союзе является общим. Также судебные инстанции используют в своей практике различные постановления и определения Пленума Верховного суда по вопросам раздела нажитого вместе имущества.

Раздел супружеского ипотечного имущества возможен при заключении мирового соглашения или через судопроизводство.

После раздела и выдела натуральной части квартиры в ипотеке каждый владелец вправе распоряжаться своим личным имуществом с учетом законодательных норм.

Также раздел совместной квартиры при разводе и при наличии ипотеки предполагает вариант исключения из списка официальных заемщиков (и, соответственно, фактических владельцев) одного из супругов.

Когда заключать?

Семейное законодательство предусматривает, что оформить соглашение о разделе ипотечной квартиры супруги могут как в период брака, так и после развода. А в случае если жилье находится в ипотеке, то раздел имущества по соглашению может быть произведен по требованию кредитора.

Соглашение может быть оформлено на стадии судебного бракоразводного процесса. Если муж и жена смогут решить вопрос раздела имуществ полюбовно, то расторжение брака пройдет гораздо быстрее, так как в суде это требование рассматриваться уже не будет.

Особенности раздела имущества приобретенного по военной ипотеке

С 2005 года действует ФЗ о военной ипотеке №117. Круг участников сделки в данном случае расширяется. Здесь не только имеются собственник и банк, но и Федеральное управление по жилищному обеспечению служащих.

Последний орган подчиняется Министерству обороны, поэтому при выборе недвижимости необходимо учитывать не только свои нужды и требования банка, но и требования данного управления.

При этом необходимо знать, что происходит с ипотечным имуществом при разводе супругов, один из которых является военнослужащим.

Раздел военной квартиры и ипотеки после развода основывается зачастую на определении Верховного суда, который считает, что подобная собственность является также совместным имуществом. Соответственно, здесь действует общий порядок раздела независимо от способа приобретения жилья.

Когда его необходимо составить?

Можно разделить ипотечный кредит и долг банку пополам. Ежемесячный платеж в таких условиях каждый вносит в установленном размере, но отдельно от бывшего супруга.

Можно не оформлять никаких отказов, а продолжать гасить кредит вместе. Но и к такому варианту банки относятся довольно настороженно: крайне редко пара расстаётся друзьями и может поддерживать достаточно дружеские отношения, чтобы платить по долгам вместе.

Можно попытаться продать жилье, находящееся под залогом у банка. Так нет необходимости составлять соглашение о разделе имущества супругов и ипотека просто перейдет к другому владельцу, который купит недвижимость.Соглашение понадобится в том случае, когда один заемщик отказывается от своей доли недвижимости в пользу другого.

Для того, чтобы оформить такую сделку в соответствии с законом, необходимо получить согласие от банка-кредитора.

Он на такое предложение обычно соглашается, в результате чего бывшие супруги должны подписать соглашение о разделе имущества и ипотека просто переходит одному их них вместе со всеми долговыми обязательствами.

Что делать с ипотекой при разводе

У супругов есть несколько вариантов раздела ипотечного имущества:

  1. Продать жилье и поделить деньги.
  2. Переоформить ипотеку на одного или обоих супругов.

Важно учитывать, что во всех случаях затрагиваются интересы банка, и любое переоформление документов в добровольном порядке возможно только с его согласия. В остальных случаях все решает суд.

Более подробно о разделе ипотеки при разводе смотрите в видео.

Продажа недвижимости

Это самый просто и комфортный для обеих сторон вариант раздела. Супруги могут получить согласие кредитора на продажу, а после сделки закрыть ипотеку, остаток поделить поровну.

Но возможна и другая ситуация. Чаще всего банки требуют погасить задолженность, дождаться снятия обременений, и только после этого продавать жилье. Так тоже можно сделать, но придется искать покупателя, готового внести большой задаток – в размере остатка долга по ипотеке.

Переоформление ипотеки на двоих

По договоренности с банком ипотеку можно поделить на двоих. Составляются два разных ипотечных договора с разными заемщиками, и они друг за друга не отвечают. Этот вариант подходит только тем, у кого после расставания остались нормальные отношения. Также он актуален, если стороны договорились о непропорциональном разделе долей.

Важно! Банк одобрит переоформление договоров, если оба соответствуют его требованиям в плане уровня дохода и кредитной истории. На практике такое происходит довольно редко.

Переоформление ипотеки на одного супруга

Такой способ практикуется чаще. По соглашению или решению суда ипотека переоформляется только на одного супруга, который выплачивает денежную компенсацию второму и погашает задолженность в дальнейшем самостоятельно, став единоличным владельцем недвижимости. Второй супруг освобождается от долговых обязательств перед банком.

Выделение долей

Так делят ипотечную и любую другую недвижимость в судах. В праве собственности просто выделяются доли (по ½). В дальнейшем супруги сами решают, жить им вместе, или продать жилье с согласия банка либо после полного погашения задолженности.

Виды соглашений при разделе долгов

Поделить имущество или долги, можно с помощью двух видов соглашений – мировое, оформляемое в суде, и добровольное, заключаемое у нотариуса. Особенности составления каждого из документов регламентируются разными законодательными нормами.

Мировое соглашение в суде

На любом этапе производства по делу о разделе имущества граждане могут заключить мировое соглашение.

По юридической значимости оно приравнивается к судебному решению и вступает в силу через 15 дней.

Заключение соглашения является основанием для вынесения определения об окончании производства.

Требования предъявляемые к документу:

  • Законность. Документ не должен нарушать права одного из участников производства или третьего лица. Соглашение оформляется только в отношении одного искового требования: например, нельзя включить при разделе имущества определение порядка общения с ребенком.
  • Исполнимость. В случае невыполнения одной из сторон своих обязательств вторая вправе получить исполнительный лист и истребовать реализации договоренности через судебных приставов.
  • Недопустимость принуждения. Соглашение не может содержать нормы, обязывающие ответчика приобрести или продать имущество. Вместо этого устанавливается обязательство по выплате определенной суммы.

В мировом судебном соглашении указываются размеры долгов, которые обязуются погасить все стороны, либо обязательство по выплате кредита возлагается на ответчика при условии оставления права на имущество за ним.

Соглашение у нотариуса

Наиболее приемлемый вариант раздела долгов – оформление нотариального соглашения. Кредиты не подлежат оценке и подтверждаются банковскими справками, поэтому госпошлина за заверение документа составит всего 300 рублей.

Супруги вправе заключить соглашение о разделе имущества и указать в нем одновременно раздел кредитов. Величина задолженности за каждым из них определяется ими самостоятельно на основании справки об остатке долга от кредитора.

Форма и содержание соглашения

Документ составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должны включать следующие сведения:

Источник: https://smigk.ru/raznoe/soglashenie-o-razdele-imushchestva-ipotechnoj-kvartiry-2.html

Раздел имущества ипотечной квартиры между бывшими супругами

Соглашение о разделе имущества супругов ипотечной квартиры

Я  совместно с  мужем купила  в ипотеку квартиру в г. Чебоксарых. В свидетельстве о праве собственности значится муж и  договор  залога (ипотеки) заключен от его имени, я  сама являюсь поручителем.  При  этом том первоначальный взнос  и большую часть  ежемесячных платежей оплачивают мои родители.

 В период брака у нас родился ребенок, по уходу за которым  я нахожусь в декретном отпуске.   В настоящее время мы в  разведены,   суд присудил выплачивать алименты на содержание детей.  Погашать долг перед  банком  по ипотеке бывший муж  отказывается.  Сама я проживаю  вместе  с ребенком в ипотечной квартире.

 Думаю подать иск  в суд о разделе квартиры и  попытаться как то воздействовать на него, чтобы он тоже выплачивал долг за взятую в кредит квартиру. Одна я не потяну,  да не справедливо  и обидно будет, если я выплачу  кредит за его  долю  и он потом свободно будет ею распоряжаться.   Подскажите, как мне лучше поступить в такой ситуации.

Может бывший муж  написать отказ от доли в квартире  в случае раздела. 

В сложившейся ситуации есть два варианта  решения проблемы:

Раздел квартиры взятой в ипотеку через суд;
Раздел ипотечной квартиры  по обоюдному согласию бывших супругов,  в том числе включая договоренности  с банком

1-ый вариант-раздел квартиры, взятой в ипотеку через суд.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (часть  1 статья  34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее-СК РФ) Т.е ни какого значения для раздела имущества  кто обозначен в свидетельстве о праве собственности для суда не имеет.

Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и/или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ч. 2 ст. 39 СК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в п. 17 постановления от 05.11.

1998 N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака” дополнительно разъяснил, что под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности. Суд обязан привести в решении мотивы отступления от начала равенства долей супругов в их общем имуществе.

К этому  стоит дополнительно отметить,  что в силу части 2 ст. 31 ЖК РФ ребенок, являющийся членом семьи собственников жилого помещения, имеет равное с собственниками право пользования данным жилым помещением. При этом расторжение брака родителей, раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст.

 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому в случае прекращения семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности родителей, за ребенком сохраняется право пользования как долей матери, так и долей отца в квартире.

Таким образом, сам по себе факт наличия у супругов несовершеннолетнего ребенка не может служить основанием для неравного распределения между супругами долей в общем имуществе.

Наличие несовершеннолетних детей будет иметь значение при разделе имущества, с обязательной передачи доли в квартире ребенку,   если, например, она приобреталось с участием материнского капитала, предоставлением субсидии.  Так, в Постановлении  Правительства Российской Федерации  от 12.12.

2007 N 862  “О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий” указано, что при погашении кредита средствами материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую собственность супругов и детей.

Соответственно все члены такой семьи будут иметь равные доли в данной квартире.

                Согласие банка на раздел квартиры между бывшими супругами не требуется, так как раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака, сам  объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. Но в суде  привлечь к участию в деле банк в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования необходимо.

                Считаю, что для суда при выделе Вам  бОльшей доли в квартире нежели половины  не будет значит то обстоятельство, что деньги на первоначальный взнос отдавал вам отец и ваши родственники помогают нести  денежное обязательство по возврату кредита. Так как квартира приобретена в период брака и признается совместно нажитым имуществом.

                Советую Вам копить все платежные документы, где вы в полном объеме оплачиваете кредит за квартиру (включая долг, проценты, пени). В этом случае в соответствии со ст. 325 ГК РФ вы как исполнивший солидарную обязанность имеете права  регрессного требования. Только не забывайте о сроках исковой давности по каждому платежу.

 Обязанность возвратить полученную по кредиту денежную сумму  и проценты является общей обязанностью супругов. Согласно п. 3 ст. 39  СК РФ при разделе квартиры суд не только  присуждают долю в  квартире, но и пропорционально выделенным долям  долги по кредитному договору.

Однако на выплатах перед банком это не скажется.

Вы все также по договору являетесь поручителем и ваш бывший муж заемщиком, в случае если Ваш  бывший муж отказывается выплачивать долг по  кредитному договору, банк обращает взыскание  не только на долю мужа в квартире, но ив том числе на Вашу.    Так как изменить в одностороннем порядке кредитный договор, т.е. без согласие банка не допускается.

                Позиция банков сводится к следующему: банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, полностью либо в части долга.

Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает права банка, может привести к существенному изменению условий кредитного договора, а потому требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 Гражданского кодекса РФ, ведут к существенному изменению условий кредитного договора.

Наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не является основанием для внесения изменений в кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору.

В связи с этим, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга в сущности представляет собой требование об изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую, что может привести к нарушению интересов банка как кредитора.

2-ой вариант – Раздел ипотечной квартиры  по обоюдному согласию бывших супругов, в том числе включая договоренности с банком. 

                Односторонний отказ   бывшего мужа от доли в квартире законом не предусмотрен. В  особенной части Гражданского кодекса  Российской Федерации встречается только завещательный отказ.

                 В ч. 2 ст. 38 СК РФ специально предусмотрено, что по соглашению между супругами их общее имущество супругов может быть разделено. То есть  возможно между ними заключить двустороннюю сделку (муж дарит, продает, составляете соглашение о том, что доля в квартире мужа учитывается в счет выплачиваемых алиментных обязательств  и т.п.).

                Вы как вариант, если муж ведет себя безучастно в выплате кредитов за квартиру можете составить соглашение с мужем о разделе имущества, согласно этому соглашению вся его доля переходит к вам.  Но нотариус  вряд ли заверит соглашение, так как затронуты интересы банка.

Однако вы можете предусмотреть в соглашении бывшей супруге передается в собственность доля в квартире мужа после снятия обременения, где бывшая супруга берет на себя обязанность с момента заключения соглашения по уплате выплат по ипотечному договору в полном объеме на протяжении всего заключения соглашения по уплате выплат по ипотечному договору в полном объеме на протяжении всего определенного ипотечным договором срока без права регрессного требования этих выплат с бывшей супруги.  Бывшая супруга также берет на себя обязанность по оплате в полном объеме коммунальных платежей, квартплаты и прочих расходов, связанных с квартирой, с момента заключения Соглашения до момента перехода права собственности без права регрессного требования с бывшего супруги.

                Если дело о разделе имущества находиться в суде  вы можете составить соглашение в суде и представить его как мировое соглашение.

Вышеуказанные слова Вы также можете включить в условия мирового соглашения и в отличии от нотариуса суд  более гибок и идет на встречу обоим сторонам,  заключившим соглашение и желающим его утвердить, также в  отличие от соглашения, которое заключено в простой письменной форме его труднее оспорить В случае Ваш муж будет отказываться передавать Вам долю  в квартире вы  обращаетесь в суд за выдачей исполнительного листа.

                Практика показывает, что раздел ипотечной квартиры при разводе (расторжении брака) в судебном порядке решается крайне редко, чаще всего заканчивается мировым соглашением бывших супругов и банков либо победой банка.  При этом платежи по ипотечному кредиту не могут быть разделены до того момента, когда задолженность перед банком не будет полностью погашена.

                Подписав соглашение о том,  что вы будете полностью нести обязательство  по уплате основного долга, процентов, коммунальных платежей за квартиру  и согласно соглашению (мировому соглашению) вы можете обратиться в банк с просьбой перезаключить кредитный  договор с переводом долга на вас и исключить их из числа заемщиков Вашего бывшего супруга. Однако банк вряд ли банк согласится на эти условия.   

Источник: https://www.pravotolc.ru/razdel-imushhestva-ipotechnoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.