Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

Содержание

Договор купли продажи 1/2 доли квартиры (образец) 2020

Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи доли в квартире

Просмотров 657

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками.

Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести.

Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире.

Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность«).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  • госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание.

Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации.

Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд

Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
  3. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
  4. Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
  5. Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
  6. Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
  9. Порядок разрешения конфликтов и споров.
  10. Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
  11. Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Когда происходит продажа квартиры с двумя собственниками, участникам сделки понадобится подготовить как минимум 4-5 оригинальных экземпляров договоров.

2 экземпляра – каждому сособственнику, 1 экземпляр – Покупателю, 1 экземпляр – нотариусу и еще 1 экземпляр – Росреестру.

Если в сделке участвует больше Продавцов или Покупателей, то на каждого из них понадобится составить дополнительный оригинальный договор.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами.

За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи).

Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

  • Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.
  • Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Источник: https://razvodimsia.ru/dogovor-kupli-prodazi-doli-kvartiry-mezdu-suprugami-obrazec/

Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

Соглашение о продаже квартиры между собственниками образец

31 Жилищного кодекса РФ членом семьи собственника, а именно — ________________, что подтверждается ________________________. 4. _______________________ является в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ членом семьи собственника, а именно — ________________, что подтверждается ______________________.

5. Ч. 2. ст. 31 Жилищного кодекса РФ предоставляет Сторонам право заключить соглашение о порядке осуществления права пользования жилым помещением. Реквизиты и подписи Сторон: Собственник: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

Долевая собственность — индивидуальное владение частью общего имущества.

Ее могут выкупить родственники, проживающие в этой же квартире.

Также можно получить за нее денежное вознаграждение, эквивалентное стоимости доли при продаже. Участники общей совместной собственности сами определяют это.Как правило выделяются равные доли, особенно это актуально если правоустанавливающим документом является договор приватизации, то есть безвозмездной передачи квартиры из государственной в частную собственность.

[1]

Законное соглашение между собственниками долей в квартире

Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации

20 Января 2013, 20:46 0 0 14512 ответов 5970 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Мурашко Владимир Юрист, г. Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации

Распорядиться каждый из вас своей долей может только после регистрации права собственности.

Зарегистрировав право собственности, вы можете (если оба будете согласны) составить предварительный договор купли-продажи, удостоверив его нотариально.

Соглашение об определении долей в праве долевой собственности

5. В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

6. Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон. 7. Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

8. Доходы от использования

Соглашение участников долевой собственности, образец

Предварительный договор Покупка доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире 2. Соглашение о задатке: 3. Расписки в получении денежных средств: 4.

Договор купли-продажи: Акт приема-передачи 5. Договор дарения ( детям, совершеннолетним, родственникам): 6. Договор выделения долей 7. Соглашение об определении долей 8.

Как составить договор купли-продажи доли в квартире?

Жилье невозможно разделить между собственниками физически, поэтому каждый из них имеет свою долю только в праве собственности.

Часто возникают ситуации, когда такое жилье хотят продать либо все собственники одновременно, либо кто-то один.

Такая сделка является сложной и реализуется путем заключения договора купли-продажи доли в квартире, образец которого можно скачать и необходимо переделать под конкретный случай.

Так как продажа даже одной части жилья затрагивает права всех собственников, то такие сделки имеют ряд особенностей:

  1. договор купли-продажи доли в квартире должен быть обязательно нотариально удостоверен;
  2. у остальных владельцев имеется приоритет на покупку выставленной на продажу доли;
  3. если хотя бы одной или несколькими долями владеют несовершеннолетние, то необходимо получить разрешение органов опеки на совершение отчуждения.

Прежде чем заполнять

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части.

Образец составления соглашения на продажу квартиры в долевой собственности

Долевая собственность — индивидуальное владение частью общего имущества. В этом случае совладельцев может быть много и они не обязаны быть родственниками.

Размер долей также может быть разным у всех. Самый распространенный вариант — это обычная семья, живущая в квартире и поделившая право собственности между всеми ее членами – родителями и детьми.

В такой ситуации коммунальные платежи приходят целиком на все жилое помещение, а вот налоги каждый будет платить за себя. Доля в большинстве таких случаев не определена конкретным помещением и продаваться посторонним людям не может. Ее могут выкупить родственники, проживающие в этой же квартире.

Также можно получить за нее денежное вознаграждение, эквивалентное стоимости доли при продаже. Заявления Участники общей совместной собственности сами определяют это.Как правило выделяются равные доли, особенно это актуально если правоустанавливающим

Владение и пользование общим имуществом (жилой площадью) осуществляется Сторонами в следующем порядке:Иванову Ивану Ивановичу предоставляется право владения и пользования жилой изолированной комнатой площадью 00 кв.м.

, обозначенной на плане БТИ ____, что составляет 00 % (____ процентов) жилой площади;Петрову Петру Петровичу предоставляется право владения и пользования жилой изолированной комнатой площадью 00 кв.м., обозначенной на плане БТИ ____, что составляет 00 % (____ процентов) жилой площади.

Оставшаяся площадь квартиры, включая помещения, предназначенные для технических нужд, именуется – «Совместной площадью квартиры» и состоят из:-__________________ 00 кв.м.;-__________________ 00 кв.м;— __________________ 00 кв.м.3.

Каждый Участник данного соглашения обязан соразмерно со своей долей в жилой площади участвовать в уплате коммунальных платежей.

Скачать образец документа

СОГЛАШЕНИЕ N _____

об определении долей в праве долевой собственности

1. Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п. 2 настоящего Соглашения.

2. В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

— ___________ (указываются характеристики предмета: страна-производитель, модель, номер, цвет, размер, на недвижимое имущество: объект недвижимости, общая площадь (кв. м), жилая площадь (кв. м), адрес, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности на данный объект недвижимости) и др.);

3. На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

— доля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет ____%;

— доля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет ____%.

4. Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

5. В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

6. Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

7. Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

8. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами ________ (соразмерно их долям, в равных долях или др.).

9. Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

10. Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

11. Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за ____ дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

12. При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

13. Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

14. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

Соглашение об определении долей в общей собственности

В последнее время соглашение об определении долей получило распространение, чему способствует использование материнского капитала. Такой документ применяется при наделении долями детей, которые первоначально (как правило) в сделке купли-продажи недвижимости сторонами не являются. Альтернативный способ – договор дарения.

Однако это не вся сфера применения такого документа. Используется он и для любой общей совместной собственности – имущество супругов, крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п.

Но для всех случаев необходимым является наличие согласия (договоренности) о размере выделяемых каждой стороне соглашения долей. В противном случае придется обращаться в суд.

На сайте размещены примеры подобных исков – об определении долей супругов на квартиру, о разделе имущества и т.п. А определить (в случае сомнений) способ защиты своих прав поможет консультация юриста.

Соглашение об определении долей в общей собственности

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.