Собственность на долю земельного участка

Содержание

Долевая собственность дома и земельного участка – Земельный адвокат и юрист в Москве

Собственность на долю земельного участка
(1 5,00 из 5)
Загрузка…

В решении споров по земельным вопросам действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Раздел земельного участка допустим после официального раздела дома между сособственниками.

Причем доли земли, которые достанутся владельцам дома, могут как соответствовать долям в домовладении, так и отличаться от них. В статье мы рассмотрим, как грамотно оформить собственность на земельный участок, если доля собственности в жилом доме уже документально зафиксирована.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью.

Причиной споров служат:• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.

);• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.

Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.•

Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества.

Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и прекращение долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности на земельный участок может происходить методом его раздела или выделения его доли. В случае раздела земельного участка общая собственность для всех совладельцев полностью прекращается. В случае выделения доли, один из совладельцев получает частную собственность, а другие сохраняют общую долевую собственность.

В отсутствие соглашения между совладельцами, решение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности решается в судебном порядке. Статья 24 ГПК РФ признает подобные споры предметом рассмотрения районных судов в качестве судов первой инстанции.

Согласно cтатье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли и раздела общего имущества.

Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Раздел земельного участка в судебном порядке предполагает, что участник долевой собственности вправе получить большую долю общего имущества, если он докажет, что произвел неотделимые улучшения этого имущества.

Например, если один из совладельцев с разрешения других сособственников и с соблюдением необходимых регламентов увеличил стоимость общей долевой собственности в период владения ею (например, построил на земельном участке новые дома и хозяйственные строения, совершил ремонт или перестройку дома).

Чтобы квалифицировать подобные действия совладельца общей долевой собственности в качестве неотделимых улучшений имущества, они должны удовлетворять конкретным требованиям.

Строительство, реконструкция, увеличение или уменьшение полезной площади жилого дома и любые изменения общей собственности должны производиться только после получения необходимых разрешений и с согласия всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности не согласен с предлагаемыми другим совладельцем изменениями, первый вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо собрать пакет документов:• проект предполагаемого строительства;• разрешение государственного органа на запланированные изменения;

• заключение о соответствии проекта требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, перед началом работ необходимо выделить в натуре долю в общем имуществе или оформить раздел земельного участка через соглашение или через суд.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью.

Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;

• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого.

Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником.

Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок.

Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом.

При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности.

Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис Юрьевич
Адвокат по земельным вопросам

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD/

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности

Собственность на долю земельного участка

«Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»?

В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Что такое общая долевая собственность?

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника.

Закон также выделяет два режима общей собственности:

  • долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
  • совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены. Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств.

В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними.

Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.



Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей. Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна.

Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

  1. Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
  2. Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения. Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.

Следует также упомянуть, что круг приобретателей – третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен. Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ).

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны. Вдруг землю приобретут шпионы?

Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

  1. Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
  2. Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
  3. Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.

Приватизация доли ЗУ – возможна ли?

Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства. На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е. находится он в долевой собственности.

Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения.

Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.

В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации.

Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников. Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком.

Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы. Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него.

Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности.

Выдел доли

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

  1. В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
  2. В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.

Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.

Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/sobstvennost/obschaya-dolevaya-na-uchastok.html

Что такое общая долевая собственность на земельный участок и как определяется размер долей?

Собственность на долю земельного участка

В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.

Такой вид владения земельными участками пришел в современную Российскую Федерацию из прошлого – Советского союза, когда в 80-е годы еще были популярны различные совхозы и колхозы.

То время характеризовалось стремительным развитием огородничества, садоводства и сельского хозяйства на просторах нашей большой страны.

Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.

Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.

Чаще всего среди основных причин озвучивают следующие:

Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.

Общая собственность может быть двух типов:

  • Общая, без выделения долей для каждого из участников.
  • С выделением долей из общей для одного или более лиц.

К каким участкам может применяться

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.

Участники общей долевой собственности, их права и обязанности

Доли всех собственников являются равными, если ранее иное не было предусмотрено договоренностью сторон (ст. 245 ГК РФ).

Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.

По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.

Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.

При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.

Участники имеют право улучшать свое имущество, согласно с установленным законодательством регламентом (ст. 245 ГК РФ). Если общая стоимость участка земли возрастает благодаря работе определенного собственника, то он вправо требовать увеличение своей доли в общей сумме.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.

Каждый имеет право распоряжаться своей долей самостоятельно и исходя из собственных соображений, не нарушая при этом договоренностей или закона.

Если от использования общего участка земли были получены доходы (например, в виде продукции или плодов урожая), то они попадают в общую собственность всех участников ст. 248 ГК РФ). Распределение доходов происходит либо равномерно (если доли не выделялись вообще), либо соразмерно долям каждого из участников. Конечно, если другое не было предусмотрено договоренностью ранее.

Право общей собственности может быть прекращено в случае выдела из общей собственности определенной доли одним из участников, или же раздела общей собственности в целом.

В случае раздела, прекращается общая собственность для всех участников правоотношений, а при выделе одной доли – лишь для того участника, который затребовал выделение доли.

Разделение и выделение доли может происходить по взаимному согласию сторон или по судебному решению. Также в случае наличие задолженности по кредиту у одного из участников, кредиторы вправе затребовать долю в уплату кредита.

Если выделение доли невозможно провести в натуре, то собственник доли может затребовать денежную или имущественную компенсацию, соразмерно своей доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

Когда возникает общая долевая собственность на землю

Общая собственность может возникнуть в самых различных случаях, мы приведем самые распространенные:

  • В случае покупки земельного участка на общие деньги. Например, участники фермерского объединения собрали общие средства и выкупили земельный участок.
  • Каждый получил долю соразмерно внесенным денежным средствам.
  • При покупке земельных участков в браке, автоматически собственность становиться общей для обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
  • В силу следки купли-продажи для нескольких лиц.
  • В случае, если имущество является нераздельным.
  • Если участки земли подпадают под фермерское или крестьянское образование.
  • Когда договор предусматривает постройку дома для нескольких лиц.
  • В случае соединения или смещения имущества. Например, два частных участка соединяют в один на правах общей собственности.

Как определяется величина долей

Если договор не предусматривает выделение долей для кого-то из участков, то конкретный участок земли находится в полной общей собственности между всеми участниками. Тогда каждый из участников обладает равной долей в общем имуществе.

Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.

Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.

Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/sobstvennost/obshhaya-dolevaja-sobstvennost.html

Долевая собственность на земельный участок: приобретение и раздел

Собственность на долю земельного участка

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

  • частная,
  • государственная,
  • муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

  • реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
  • идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

  • обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
  • расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

  1. Распоряжение всем участком.
  2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно.

Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Удачи вам в этом нелегком деле!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/dolevaya-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.