Снос дома и строительство нового

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Снос дома и строительство нового

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Так не называемая реновация

Снос дома и строительство нового

Местные власти смогут принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья — об этом говорится в законопроекте, внесенном в Госдуму группой сенаторов и депутатов.

В нем есть отсылки к опыту реновации в Москве: необходимость согласия двух третей собственников и арендаторов, предписание выдавать переселенцам равноценное жилье в своем районе или денежную компенсацию.

Но упоминается и необходимость «комплексного развития территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости: напомним, правительственный законопроект с аналогичными формулировками в 2019 году подвергся критике и был изменен.

Проект поправок к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ внесли в Госдуму сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев.

В документе предлагается дать местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Так, Жилищный кодекс предлагается дополнить ст. 48.

2, согласно которой решение о включении в такую программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью . Порядок учета должны определить местные власти.

Многое в законопроекте явно взято из нормативной базы по программе реновации в Москве.

Так, переселенцам обещано равнозначное жилье (с не меньшим числом комнат и жилой площадью) в своем населенном пункте, а если тот имеет «внутригородское деление» — в том же районе. Собственники также могут выбрать взамен старого жилья равноценную квартиру или денежную компенсацию. Интересно, что само понятие реновации в документе не упоминается.

Законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Думу. Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех, а не двух третей собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок.

Вице-спикер Госдумы Петр Толстой тогда приводил результаты соцопросов о желании 70% граждан видеть реновацию в своем регионе (см. “Ъ” от 26 ноября 2018 года). Однако госпожа Хованская признала, что к запуску программ переселения готовы лишь в нескольких регионах, включая Уфу, Казань и Санкт-Петербург.

Ее проект так и не был принят Госдумой.

В Минстрое РФ два года назад опасались, что дороги и коммунальные сети не выдержат нагрузки от масштабных строек, а также не понимали источников финансирования программы. К примеру, в Санкт-Петербурге более 7,2 тыс. зданий 1950–1969 гг. постройки общей площадью 27,3 млн кв. м.

Для строительства такого же объема потребуется более 1,44 трлн руб. (при себестоимости 1 кв. м в регионе 52,8 тыс. руб.; данные Росстата). Иначе говоря, Санкт-Петербургу потребуется до трех годовых бюджетов, и это без учета расходов на снос домов.

Впрочем, опыт столицы показывает, что расходы могут оказаться еще выше. В сентябре 2020 года Московский фонд реновации провел аукцион на строительство типичного для реновации 60-метрового дома на Долгопрудной улице за 1 млрд руб., рассчитывая построить за эти деньги 7,6 тыс. кв. м квартир (по 138 тыс. руб.

за «квадрат», но без учета нежилого первого этажа и подземной парковки на 79 мест).

В обосновании к новому законопроекту говорится, что расходов из бюджета РФ он не потребует, а финансирование должны найти местные власти.

При этом в тексте определен порядок привлечения инвесторов к стройкам — через аукционы. В них смогут участвовать компании с минимум трехлетним опытом строительства многоквартирных домов, сдавшие хотя бы 5 тыс. кв. м. квартир.

По итогам работ они должны передать властям коммунальную и другую инфраструктуру.

Примечательно, что вице-премьер Марат Хуснуллин в феврале 2020 года заявлял, что о запусках программ реновации по всей стране можно будет говорить после «наладки» работы нынешних жилищных программ.

Отметим, что ключевым понятием законопроекта выступает «комплексное развитие территорий».

Решение о таком развитии и последующем привлечении инвесторов местные власти смогут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции.

Новый механизм комплексного развития территорий, говорится в пояснительной записке, поспособствует «обновлению застройки городов и улучшению жилищных условий граждан».

Между тем формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. Через год, после критики, норма об изъятиях из закона исчезла (см. “Ъ” от 8 июля 2019 года).

Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская критикует новый законопроект как процессуально, так и по существу. По ее словам, адресные программы сноса и строительства жилья «вообще не являются предметом регулирования» Жилищного кодекса РФ.

Авторы поправок, по мнению госпожи Хованской, хотят избежать процедуры правительственного отзыва на законопроект, указывая, будто его реализация не потребует бюджетных расходов.

«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — недоумевает госпожа Хованская.

Депутат также считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир.

Александр Воронов

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4500523

«Изъять и снести»: в Госдуме вновь пытаются запустить механизм реновации всея Руси

Снос дома и строительство нового

Если закон примут, сносить можно будет что угодно — даже не аварийные дома. Пригодится ли это Казани?

Использовать механизм комплексного развития территорий в целях масштабной реновации собираются в Госдуме РФ. Если закон примут в таком виде, то местные или федеральные чиновники получат право включать в программы и сносить дома любой этажности, а взамен изъятого жилья давать квартиры с равнозначными характеристиками и в том же районе. Мнения экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».

Это уже не первая попытка запустить реновацию всея Руси

Очередной «подход к снаряду» делает Госдума РФ. Группа сенаторов и депутатов внесли законопроект о поправках к законодательству (Жилищный, Земельный, Градостроительный кодексы и т. д.), общая суть которых сводится к реновации территорий городов.

Как обращает внимание «Коммерсантъ», само слово-раздражитель законодатели не используют. Но смысл в общем практически такой же, что «зашит» в московском проекте реновации.

Это уже не первая попытка запустить реновацию всея Руси.

До этого, в частности, обсуждался проект председателя комитета Госдумы по жилищной политике Галины Хованской и Сергея Миронова из «Справедливой России», но он не был принят.

Если эта попытка запустить реновацию увенчается успехом, то вдохнуть жизнь в «застоявшиеся» территории можно будет при соблюдении ряда условий. Главным инструментом становится механизм комплексного развития территорий (КРТ). Запустить процесс смогут не только на уровне правительства РФ или региона.

Полномочия готовить адресные программы реконструкции и сноса получат право и местные власти. Механизм КРТ можно включить, если 50% территории занимают аварийные дома, самострои или дома, которые входят в адресные программы сноса и реконструкции.

А также в случае, если вид разрешенного использования объектов не соответствует назначению земельных участков. КРТ предусматривает заключение договора между всеми сторонами этой процедуры — властями, инвесторами, собственниками земли.

Привлечь инвесторов к новому строительству можно через аукционы, принять участие в которых имеют право застройщики с как минимум трехлетним опытом строительства и сдавшие не менее 5 тыс. кв. м жилья.

Механизм КРТ можно включить, если 50% территории занимают аварийные дома, самострои или дома, которые входят в адресные программы сноса и реконструкции

Однако при этом в документе ничего не говорится о судьбах остальной половины территории, угодившей под каток реновации. А там вполне могут быть и нормальные дома — даже не аварийные, на что указывают критики документа. По сути дела, изъять и снести можно будет вообще практически все что угодно!

Если при этом потребуется расселение людей, то инвесторы по данному договору должны предоставить деньги «для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу», говорится в документе.

В адресные программы реконструкции и сноса можно включить практически любые многоквартирные дома — само собой, «в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан».

Для этого в Жилищный кодекс предложено внести новый раздел, посвященный адресным программам по сносу и реконструкции домов. Согласно этому разделу, участвовать в данной программе жители того или иного дома смогут, если подобное решение примут 2/3 собственников.

А выйти из программы можно, если 1/3 собственников не хотят в ней участвовать. Эти нормы напоминают правила московской реновации. Переселенцам обещают равнозначное жилье с тем же числом комнат и жилплощадью в том же районе города, можно также выбрать денежную компенсацию.

Но, понятно, никто не знает, как оно будет работать на практике, и это не внушает спокойствия наблюдателям.

Галина Хованская: «Лучшее, что могут сделать авторы, — это его отозвать с той же высокой скоростью, с которой они в 7-м часу вечера данный проект внесли»

Мнения по этому законопроекту разные. Хованская, в частности, считает, что самое лучшее, что могут сделать сейчас авторы документа, — это отозвать его.

«Резко негативное отношение. Лучшее, что могут сделать авторы, — это его отозвать с той же высокой скоростью, с которой они в 7-м часу вечера данный проект внесли», — цитирует ТАСС Хованскую.

Она также напомнила, что ее законопроект о реновации хоть и был поддержан большинством регионов, в правительстве раскритиковали из-за того, что он требует финансирования. Кроме того, Хованская обратила внимание, что предложенная версия документа продумана не до конца — нет, например, четкого механизма предварительного равноценного возмещения.

Первый зампред комитета по ЖКХ Сергей Пахомов заявил журналистам, что основной вопрос — это соблюдение жилищных прав граждан. «Одним из основных моментов для обсуждения являются процедуры изъятия территории и принятия решений о сносе неаварийных домов», — цитирует его ТАСС.

Сейчас расселение аварийщиков предполагает выкуп квартир у собственников, коих ныне большинство. И в ряде случаев все это выливается в скандалы

Слово «реновация» воспринимается многими едва ли не как ругательное. Между тем Татарстан опыт масштабного переселения людей уже имеет: вспомните программу расселения ветхого жилья. В 1996–2004 годах в республике было построено 1 763 жилых дома на 52,8 тыс. квартир общей площадью 2,9 млн кв. м, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минстроя РТ.

Но тогда квартиры давали бесплатно. Сейчас же расселение аварийщиков предполагает выкуп квартир у собственников, коих ныне большинство. И в ряде случаев все это выливается в скандалы. Так что условия участия в данном «подарке свыше» — вопрос принципиальный, считает гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» и глава гильдии риелторов Андрей Савельев.

«Чтобы не получилось так, как в Зеленодольском районе, когда у людей выкупали жилье за 11 тысяч рублей за квадратный метр, за копейки. Если людям предложат хорошее комфортное жилье либо рыночную адекватную компенсацию, то таких мест в Казани довольно много», — рассказал он. В рамках коммерческого строительства, по его словам, такие примеры есть.

Целые улицы собирались и продавали дома застройщикам в Советском и Кировском районах, а позже земля переводилась в категорию многоэтажного строительства под жилой комплекс. Некоторые буквально мечтают о том, чтобы их расселили, кто-то — наоборот.

Например, по словам Савельева, такие мечты есть у жителей частных домов на Большой Крыловке — они уже более 40 лет ждут, когда их расселят.

Некоторые буквально мечтают о том, чтобы их расселили, кто-то — наоборот

Но в целом реновация в Казани по московскому сценарию — со сносом старых пятиэтажек — с экономической точки зрения нереальна. Ранее эксперты в разговоре с «БИЗНЕС Online» отмечали, что цена жилья даже в столице РТ не настолько велика, чтобы оправдать расходы на снос, переселение и новое строительство домов.

Хотя отработку пилотного проекта в Казани рассматривают — об этом в своем интервью говорил первый замминистра строительства РФ Ирек Файзуллин. Но пока в столице РТ невыгодно сносить даже трехэтажки, полагают участники рынка.

Максимум — двухэтажное «старье», причем с большими дворами — так, чтобы площадь этих дворов позволяла воткнуть «свечку» со всей необходимой инфраструктурой в виде парковки, детских площадок и прочего.

Что же до собственно механизма комплексного развития территорий, то генплан Казани предусматривает три десятка мест, где можно использовать этот инструмент. И сейчас готовят проект реновации территории речного порта — для этого есть планы договориться со всеми 146 собственниками, выполнить проект планировки до 2022 года и воплотить мечту.

«Раньше как было? Стоит 100 гаражей.

С 95 [собственниками] договорились, четыре покупаем по цене нефтяных вышек, а последний [владелец] вообще не согласен! Федеральный законодатель предусмотрел возможности рыночного выкупа для комплексного развития территории», — объяснял мэр Казани Ильсур Метшин.

Таким образом, можно сказать, что в общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа. Нынешний же законопроект усиливает этот «арсенал».

Николай Васильев: «Субъект должен распорядиться таким образом, чтобы не ухудшить ситуацию для будущего, не пойти на соблазн сегодняшним днем и решить какие-то локальные проблемы»

«БИЗНЕС Online» предложил оценить законопроект о реновации участникам рынка и экспертам.

Как заметил в разговоре с нашим корреспондентом советник министра строительства РТ Николай Васильев, статьями новых поправок можно перегнуть палку в изъятии жилья и тогда права собственности будут нарушаться. Однако, с другой стороны, он не исключил, что и собственники из чисто эгоистических соображений и в спекулятивных целях станут препятствовать комплексному освоению.

«В данном случае я поддержу любой законопроект, который будет в итоге опираться не на сиюминутную целесообразность какой-то территории в виде комплексного развития, а чтобы она опиралась действительно на долгосрочные документы территориального планирования — генпланы, проекты планировок и так далее. Потому что сегодня, к сожалению, мы пожинаем плоды вот такого отношения, очень временного эффекта, когда сейчас в определенном положении они кажутся выгодными для освоения, но завтра придется расхлебывать», — говорит Васильев.

Опасение у него вызывает концепция реновации территории в районе речного порта. Напомним, там предлагают насытить территорию общественными, коммерческими и культурными функциями с многофункциональной застройкой преимущественно средней этажности и высотными доминантами.

Площадь жилой застройки — 1 млн кв. м, запланировано возведение двух школ и детсадов, площадь коммерческой застройки — 250 тыс. кв. метров. «Там территория сужена по своим габаритам.

Значит, говорить, что она полностью соответствует предыдущим проектам планировки, трудно, — отмечает архитектор. — Очень легко сузить эту территорию комплексности, сказать, что на ней необязательны такие поперечные профили улиц, взять и сузить по отношению к проекту планировки.

Сегодня это будет выгодно для инвестора. А завтра придется изымать — подобное мы уже проходили и в Казани, и в других субъектах».

По мнению Васильева, действующее законодательство также можно подкорректировать, чтобы появилась возможность комплексного развития.

Другой вопрос: кто будет оценивать комплексность территории? Разбираться в каждой конкретной ситуации, считает эксперт, все равно придется либо муниципалитету, либо городу совместно с республикой, имея в виду необходимость дотирования из бюджета. «Дать полномочия надо.

Но другое дело, что субъект должен распорядиться таким образом, чтобы не ухудшить ситуацию для будущего, не пойти на соблазн сегодняшним днем и решить какие-то локальные проблемы, пусть под видом комплексного развития», — подытожил Васильев.

«Средняя плотность населения в историческом поселении составляет 20 человек на гектар, центр города по вечерам и выходным пустеет»

По мнению члена проектной группы по концепции устойчивого развития исторического поселения Казани и социолога Марьи Леонтьевой, закон может породить много градостроительных конфликтов, которые коснутся большого количества материальных интересов людей.

«Я вижу в этом большие риски для развития городского диалога и гражданского общества в целом», — говорит она. Исследование градостроительной политики относительно центра города за последние 20 лет показало, что в некотором роде реновация уже произошла, когда реализовывалась программа ликвидации ветхого жилья.

Но при этом в памяти народной остались очень неоднозначные впечатления — можно говорить даже о коллективной травме.

«Мы понимаем, что в тех экономических и политических условиях, в которых находилось руководство города и республики в тот момент, обеспечение комфортным жильем, с теплыми туалетами, нормальным метражом, нетрущобами было определенным достижением.

Расселение привело к тому эффекту, который мы видим сейчас, когда средняя плотность населения в историческом поселении составляет 20 человек на гектар, центр города по вечерам и выходным пустеет.

У соседней Самары и Нижнего Новгорода плотность населения в центре составляет порядка 40 человек на гектар», — объясняет эксперт.

В общем, сейчас Казань сталкивается с тем, что исторический центр недостаточно заселен.

Но зато ему не грозит изъятие и расселение: сейчас здесь есть 123 гектара неиспользованных земель с заброшенными зданиями, недостроенными объектами, да и просто пустырями.

«Для исторического центра задача по уплотнению населения, по созданию жилого центра, новому строительству может быть реализована без каких-либо изъятий и расселений», — считает Леонтьева.

Подходить к застройке следует взвешенно — с точки зрения развития человеческого капитала, города в соответствии с его историческим опытом, создания благоприятного инвестиционного климата, резюмировала собеседник «БИЗНЕС Online».

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/481784

Верховный суд разъяснил, как сохранить незаконное строение

Снос дома и строительство нового

Важное и для судей, и для владельцев дачных и пригородных построек разъяснение дал Верховный суд по поводу так называемого самостроя на земельных участках граждан.

Поводом послужил один из споров между хозяином дома и местными чиновниками.

Верховный суд, пересмотрев это дело, детально растолковал, в каких случаях хозяева новых домов, даже построенных с нарушениями, могут жить спокойно и не бояться сноса, потому как закон на их стороне.

мысль, которую высказал Верховный суд, звучит так – отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно.

РГ + Россия 24: ВС обязал компенсировать плохую отделку новой квартиры

Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.

Суд решил, что администрация права – строение незаконное и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку “приговоренного” дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Он подтвердил, действительно, построенный женщиной дом – самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить.

Ведь закон связывает признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом.

Верховный суд напомнил – по этому поводу был специальный объединенный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов.

Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. На пленуме было подчеркнуто – когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты. Было ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.

А отсутствие разрешения на строительство – это вовсе не основания для отказа в иске о признании права собственности на такой дом.

Но обязательно суд должен проверить – пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников.

И главное – суд обязан выяснить, а законно ли местная власть отказала гражданину? Но если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку.

“Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры”, то суд не может отказать хозяину дома.

Верховный суд разъяснит, как судить за “бескорыстное мошенничество”

Вот важная мысль Верховного суда: законом, решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей. В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство.

Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.

Не согласен Верховный суд и с другим выводом суда, что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.

Верховный суд напомнил – граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность.

Отсутствие разрешения на строительство – не повод для отказа в иске о признании права собственности

В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.

Особенно интересно то, что суд с самого начала знал – территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал.

В переводе на казенный язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся. И право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.

(Определение N 19-КГ14-6)

Источник: https://rg.ru/2015/05/05/sud.html

Новые дома строят между старыми: как жители ветхих зданий в Балашихе годами добиваются предоставления квартир

Снос дома и строительство нового

Десятки семей в подмосковной Балашихе живут в обветшалых домах без горячей воды и с плесенью на стенах. Между тем все эти здания несколько лет назад были включены в программу развития застроенных территорий.

Один из застройщиков пояснил, что компания временно лишилась возможности реализовывать программу после того, как средства дольщиков запретили использовать для строительства домов, а банки отказывались выдавать кредиты. При этом активисты заявляют, что строительная компания не сносит старые здания, возводя многоэтажки между ними, чтобы не расселять жильцов.

Впрочем, в администрации Балашихи утверждают, что проблема постепенно решается: по словам чиновников, с 2017 по 2020 год в городе переселили 830 человек из 17 аварийных и ветхих строений.

Более тысячи жителей подмосковной Балашихи годами ждут, когда их переселят из ветхих, заплесневелых домов в новые квартиры. Несмотря на то что старые здания внесены в городские программы по расселению, граждане годами не могут реализовать своё право на нормальное жильё.

Одним из микрорайонов Балашихи, где с 2011 года осуществляется подобная программа развития застроенных территорий, стало Ольгино. В список ветхого жилья вошли 26 домов, в которых прописаны более 830 человек.

Расселением жителей этих домов в новостройки, согласно документам, занимается ответственный застройщик — ООО «Скопа плюс», выбранный через аукцион. Программа должна была завершиться в 2016 году, однако её продлили до 2023 года.

За это время «Скопа» смогла расселить 12 домов.

Дом №30 по улице Жилгородок, в котором прописаны 52 человека, — самое ветхое из всех зданий, внесённых в программу. По словам его жителей, местные власти обещали расселить барак ещё в 2007 году.

В 2015-м фундамент дома просел настолько, что его пришлось укрепить снаружи и изнутри железными швеллерами. Единственный источник воды — раковины на кухне.

Жильцы набирают воду в строительные тазы и моются в комнатах.

«От тараканов и клопов мы уже не надеемся избавиться. Мы как-то обращались в ЖЭК с просьбой вытравить их, нам ответили: «Ваши дома только сжигать», — рассказала RT Елена Тараканова. Женщина живёт в комнате площадью 14 кв. м вместе с 23-летним сыном.

В марте прошлого года администрация Балашихи вновь пообещала, что дом №30 расселят, на этот раз — «не позднее 31 декабря 2019 года» (соответствующий документ есть в распоряжении RT). Выделить квартиры планировали в ЖК «Центральный-14», который строится прямо напротив барака. Сюда же обещали расселить жителей ещё трёх домов по улице Жилгородок.

«Когда мы обратились к застройщику, нам сказали, что администрация нас ввела в заблуждение (относительно переселения. — RT)», — добавила Тараканова. Сейчас в новостройке нет квартир для жильцов из ветхих домов — все они принадлежат дольщикам.

Местная общественная активистка Наталья Осипова считает, что ответственный застройщик намеренно не возводит многоэтажки именно на месте ветхих домов.

«Дело в том, что между деревянными домами на улице Жилгородок предусмотрено много пространства, именно в этих промежутках «Скопа» и стала строить.

Эти дома и так были ветхими, а когда в нескольких десятках метров от них началось строительство, стали разрушаться ещё быстрее.

Строить высотки на месте старых домов коммерческой фирме невыгодно — придётся сразу расселять жильцов, а потом часть квартир отдавать им. А так они могут все квартиры продать покупателям», — поясняет RT Осипова.

  • Жители Подмосковья годами ждут расселения из бараков

На бумаге все дома одинаковые

Застройщик ООО «Скопа плюс» признаёт, что в случае переселения «проблемного дома №30» не смог выполнить свои обязательства.

«Жильцы этого дома закидали администрацию обращениями. Местные власти пригласили на встречу застройщика и предложили подписать документ о том, что наша компания предпримет все усилия для переселения людей», — рассказала RT замгендиректора компании по правовым вопросам Мария Плотникова.

На вопрос о том, почему самый ветхий дом не был расселён по программе в первую очередь, она пояснила, что по бумагам все жилые здания на улице Жилгородок одинаково ветхие. Местные власти до сих пор не признали этот дом аварийным — в таком случае срочно расселить жильцов обязаны уже органы местного самоуправления. 

С июля 2018 года ООО «Скопа плюс» вообще не имеет возможности продолжить строительство многоквартирных домов в Ольгино. Это связано с внесением поправок в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», пояснила собеседница. После законодательных изменений застройщик больше не может привлекать деньги дольщиков.  

«Теперь строить дома мы можем либо за свои средства, либо по кредитным договорам с банком.

Нам отказали уже три банка: они боятся, что «Скопа» потеряет договор о реализации программы застроенных территорий, хотя администрация Балашихи заверяла банки, что для этого нет причин.

Получается, что программы застроенных территорий теперь находятся в полной зависимости от решения банка о том, будет ли он выдавать нам кредит», — сказала собеседница.

Чтобы расселить жильцов ветхих домов, ответственная компания может построить новый дом либо купить для них квартиры у других застройщиков. Но в обоих случаях необходимо одобрение кредита.

Правда, Елене Таракановой вместе с сыном всё же удалось получить квартиру. После того как RT обратился к застройщику и администрации с вопросами, 5 марта она подписала соответствующую бумагу о том, что ей во временное пользование предоставляется однокомнатная квартира в новостройке.  

«Эта квартира была забронирована для Елены ещё с лета прошлого года.

Наша компания хотела её предоставить, но начала получать отказы от банков, в связи с чем мы думали, что договор о реализации программы вообще придётся расторгнуть.

Сейчас у нас наметилась положительная тенденция с точки зрения кредитования, поэтому мы решили наконец выдать эту квартиру семье Таракановых», — пояснила представитель «Скопы».

В ближайшее время выдача квартир другим жильцам дома №30 или соседних ветхих зданий не предвидится.  

«Не хватает никаких денег»

Дома, жители которых вынуждены мыться в тазиках и травить клопов, есть и в других микрорайонах Балашихи — Саввино и Керамик. Они также включены в программу развития застроенных территорий, ответственным застройщиком здесь является фирма ООО «Бриз».

В 2018 году горадминистрация попыталась через суд разорвать заключённый с компанией договор по реализации программы в микрорайоне Керамик, указав, что «Бриз» не исполняет в срок свои обязательства.

Компания подала встречный иск, отметив, что за пять лет с момента начала действия договора подготовила проект планировки района. Суд встал на сторону «Бриза», постановив продлить действие программы в Керамике до 2023 года.

При этом до 1 декабря 2021 года компания обязана предоставить гражданам новые квартиры. На момент публикации материала RT не удалось связаться с руководством компании.  

Пока жители Саввино и Керамика ожидают переселения, их дома ветшают ещё быстрее: после включения зданий в программу застроенных территорий в них больше не проводят капитальный ремонт. Управляющая компания занимается только текущим ремонтом, который в этом случае бесполезен: побелка стен и промывка труб не могут устранить грибок и постоянные протечки.

Из 65 домов в микрорайоне Саввино, которые находятся в ведении управляющей компании ООО «ЖЭС-С», 43 являются ветхими и аварийными. При этом более чем от 20 домов компания хочет отказаться, поскольку не может поддерживать их в нормальном состоянии.

«На то, чтобы содержать эти дома, не хватает никаких денег. Например, в месяц мы собираем с жителей дома по 10 тыс. рублей, а на поддержание такого ветхого жилья нужно минимум 20—30 тыс.», — рассказал RT директор компании Владимир Королюк.

Также по теме

«Живём в первобытных условиях»: в Балашихе более десяти лет не могут расселить барак послевоенной постройки

Рядом с современными высотками в микрорайоне Ольгино в подмосковной Балашихе стоят деревянные бараки послевоенной постройки. Жильцы…

Как отметила активистка Наталья Осипова, ветхое жильё в этих районах сносят, только если оно по-настоящему мешает строительству новых домов.

Её слова подтвердила и жительница дома №2 по улице Ленина Любовь Соколова.

«Несколько лет назад напротив нас снесли и расселили дом №1/5, хотя его состояние было намного лучше. Просто он стоял у самой дороги, и застройщику было выгодно возвести многоэтажку именно на этом месте», — пояснила она.

В доме №2, который состоит из нескольких коммуналок, не предусмотрено горячее водоснабжение — на общей кухне все конфорки заняты большими железными вёдрами, в которых кипятят воду.

Жильцы хотели поставить газовую колонку на кухне, и в газовой службе ответили, что это возможно, только трубу от колонки придётся вывести в форточку, потому что вытяжка на кухне уже давно забита кирпичом. Плохая вентиляция в доме привела к тому, что стены покрыты плесенью и грибком. В некоторых комнатах люди даже не клеят обои — они всё равно не держатся на стенах.

Любовь обращалась к местным властям с просьбой признать дом непригодным для проживания ещё в 2017 году, однако тогда комиссия посчитала, что всё в порядке. В июне прошлого года дом наконец признали аварийным и внесли в программу переселения граждан на 2020—2024 годы.

Ещё несколько десятков домов в микрорайонах Саввино и Керамик пока считаются лишь ветхими, а значит, за их переселение прямую ответственность несёт застройщик — ООО «Бриз».

В администрации Балашихи в ответ на запрос RT сообщили, что в течение трёх лет, с 2017 по 2020 год, в городе переселили 830 человек из 17 аварийных и ветхих жилых домов.

В ведомстве подтвердили, что изначально дом №30 по улице Жилгородок должны были расселить к январю 2017 года, сейчас сроки сдвинуты на июнь 2023 года.

Там также подчеркнули, что дома, включённые в программу развития застроенных территорий, не могут быть расселены по иной программе, например, как аварийные или ветхие.

Источник: https://russian.rt.com/russia/article/725730-balashiha-avariinoe-zhilyo-rasselenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.