Снести жилой дом

Содержание

Имеют ли власти право снести ваш дом без вашего согласия и как от этого защититься

Снести жилой дом

Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.

Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?

Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.

Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.

И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.

А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?

Вправе. Пункт 2 статьи 132 Конституции РФ указывает, что местные власти могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями. В свою очередь, статься 8 ГрК РФ (Градостроительный кодекс) дает право муниципальным органам принимать решение о развитии уже застроенных площадей. А согласно статье 46.

1 ГрК РФ[1] подобное «развитие» включат в себя не только строительство, но и уничтожение капитальных построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный суд РФ пояснил, что «развитие застроенной территории не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых зданиях и других объектов…».[2] Так что все сомнения излишни.

Федеральные и муниципальные органы вправе изымать любую собственность, в том числе и жилую. Все основания прописаны в вышеуказанных законах.

Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии

Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи.

Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]

Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.

Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты.

И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте.

Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.

А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.

Логика действий правительства Москвы

И если моя догадка верна, то авторы постановления проекта планировки 47-го и 48-го районов Кунцево опирались исключительно на часть 2 статьи 46.1 ГрК РФ. Откройте это постановление и прочитайте преамбулу документа.

Его составители обосновывают принятие постановления только Градостроительным кодексом Москвы, правилами землепользования и положением о подготовке проектов планировки. Ссылок на акты, регулирующие процесс признания домов ветхими и негодными для проживания, а также на муниципальную адресную программу и в помине нет.

А учитывая тот факт, что инициативная группа жителей проиграла дело в Московском и Верховном судах, то и сами суды де-факто признали возможность подобной трактовки статьи.

Как защитится от сноса и уничтожения объектов?

Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально.

Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.

Точно так же осуществляется защита прав и при изъятии недвижимости местными органами власти. Причем в противостоянии с муниципалитетом можно даже отстоять дома и коммерческую недвижимость от сноса и уничтожения. Но здесь есть одно «но». Если отчуждение осуществляется в рамках развития застроенных территорий, то эта возможность стремится к нулю.

Судебная практика ярко доказывает данный факт. И дело здесь даже не в ситуации с Кунцево. В регионах уже давным-давно изымаются объекты при развитии застроенных территорий. А одно дело, как я указывал выше, даже доходило до Конституционного суда, который признал такую возможность правомерной.

[4] Поэтому в подобных ситуациях, по крайней мере на данный момент, мы можем говорить лишь о достойной компенсации или возмещении.

Выводы

Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.

Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений – снос возможен. Но это было и так понятно, если честно.

События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.

1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.

Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории.

Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.

[1] Градостроительный кодекс РФ.

[2] Определение Конституционного суда РФ № 2026-О от 07.10.2014 года.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40440.html

Нужно ли разрешение на снос частного дома

Снести жилой дом

Вкладывать деньги в реконструкцию старого дома невыгодно, дешевле и быстрей снести здание. Демонтаж здания относится к строительным работам, для сноса требуется оформить разрешение в муниципалитете.

Законодательное регулирование

Процесс сноса дома регулируется Гражданским кодексом РФ. В статье 260 прописаны права владельца земли. Мероприятие регламентируется и Земельным кодексом. В статье №40 (часть вторая) обозначено, что законный хозяин участка имеет право возводить постройки, соответствующие целевому предназначению надела.

Третьим законодательным актом, регулирующим процесс демонтажа дома, является Градостроительный кодекс. Здесь отражен порядок получения разрешения на разбор постройки и СНиПы, касающиеся сноса дома.

Для чего необходимо оформлять разрешение на снос старого дома

В России действует свобода частной собственности, но государство заботится не только о защите прав владельцев недвижимого имущества, но и об общественности. Для лиц, проживающих по соседству с территорией, где проводится разбор здания, демонтаж может доставить неудобства.

ВНИМАНИЕ! Если здание имеет статус исторического или архитектурного памятника, его разбор невозможен.

Получение разрешения на снос частного дома позволяет учитывать имущественные интересы лиц, которые выступают против сноса дома, поскольку происходит ущемление прав. Например, если есть совладельцы недвижимости.

Соседи, чье жилье или хозяйственная постройка примыкает к объекту демонтажа как к опоре, могут выступить против разбора. Мероприятие также может лишить жителей близлежащих зданий коммуникаций либо повредить участки. Это становится дополнительным поводом для соседей выступать против сноса. Получение разрешения позволяет урегулировать споры.

Оформление официального удостоверения на проведение строительных работ обусловлено заботой правительства о лицах, которых процесс демонтажа затронет негативной стороной. Дополнительным обоснованием получения документа является контроль и учет за жилыми зданиями на территории страны.

Кто выдает разрешение на снос дома

Оформить разрешение на разбор недвижимого имущества могут те граждане, которые имеют права собственности на жилье и участок. Официальный документ выдают в местном муниципалитете и в архитектурном бюро.

Термина «снос» в нормативно-правовых актах нет. Вместо него используют определения «реконструкция» или «демонтаж». Первый термин используют, если на месте разрушенной постройки строится здание с аналогичной площадью.

Согласно Градостроительному кодексу РФ при реконструкции или возведении недвижимости, стоящей отдельно и имеющей не более трех этажей, проектная документация не требуется. По таким постройкам не назначается государственная экспертиза.

СОВЕТ! При демонтаже здания необходимо соблюдать технику безопасности: отключить коммуникации, установить ограждение в месте проведения строительных работ. После завершения стройки вывезти мусор.

В течение десяти дней после выдачи разрешения на реконструкцию необходимо передать в администрацию населенного пункта следующую информацию:

  • сведения о количестве квадратных метров и этажей в новой постройке;
  • информацию об инженерных и технических сетях;
  • дубликат плана организации земельного надела с указанием места расположения недвижимости.

В соответствии с ГрК РФ (ст. 51, ч.19) разрешение строить на землях ИЖС действительно в течение десяти лет.

Список документов для получения разрешения

В административный орган требуется предоставить заявление на имя главы населенного пункта и приложить к нему пакет документов для сноса:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документация, подтверждающая право собственности на дом и землю;
  • проектная документация;
  • межевой план земельного участка;
  • акт обследования недвижимости.

Если здание, предназначенное для демонтажа, состоит более, чем из трех этажей, и предназначено для проживания нескольких семей, дополнительно требуется:

ВАЖНО! Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст.51, ч.15) выдача разрешения на демонтаж постройки проводится без оплаты государственной пошлины.

Когда оформлять разрешение не нужно

Если владелец недвижимости планирует демонтировать ветхую постройку и возвести новый дом, оформлять разрешение не нужно. 

После разбора постройки сотрудник БТИ проводит осмотр участка и составляет акт об отсутствии здания и строительстве нового помещения. На основе этого документа работники бюро удаляют из реестра запись о недвижимости. После завершения строительства владельцу недвижимости требуется поставить дом на кадастровый учёт.

При изменении площади возводимого дома, по сравнению с демонтированным зданием, необходимо уведомить Росреестр и Бюро технической инвентаризации.

Если имущество не занесено в базу БТИ и на дом не оформлено право собственности, строительные работы ведутся без законодательной фиксации.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/razreshenie-na-snos

Почему ваш дом могут снести?

Снести жилой дом

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен.

Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа .

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Не пропустите:

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pochemu_vash_dom_mogut_snesti/6346

Любое жилье можно снести или изъять: В Госдуме затевают реновацию всей России – Свободная Пресса

Снести жилой дом

Группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, который позволит местным властям по всей стране принимать программы сноса и реконструкции жилья, причем не только аварийного. Эксперты уже называют этот документ попыткой распространить программу московской реновации на всю страну.

Одним из авторов проекта поправок № 1023225−7 к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ стал глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев, также в числе разработчиков Николай Журавлев, Олег Мельниченко и другие.

Документ во многом учитывает опыт московской программы реновации, хотя само это слово в тексте не упоминается.

Предлагается предоставить местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Для этого Жилищный кодекс должен быть дополнен ст. 48.

2, согласно которой решение о включении в программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью .

Как и в случае с московской реновацией, собственники жилья могут выбирать, что получить взамен — аналогичную по площади и комнатам квартиру в том же районе или денежную компенсацию.

Проблемой может стать пункт, который касается нового механизма комплексного развития территорий. Решение о развитии местные власти могут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции. Не совсем понятно, что, в таком случае, будет со второй половиной.

Как пишет «Коммерсант», «формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов», которые исчезли из закона через год после критики.

«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — прокомментировала инициативу глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская.

Кроме того, у экспертов есть большие сомнения в том, что программу «реновации» действительно удастся распространить на другие регионы страны, ведь, как прописано в законопроекте, финансированием должны заниматься исключительно местные бюджеты, а в них хронически не хватает денег даже на расселение людей из аварийного жилья, что уж говорить просто о «ветхом».

Омбудсмен по защите прав предпринимателей в сфере строительства Дмитрий Катровский еще в январе говорил, что по подсчетам экспертов, необходимая сумма может составить от 1 трлн до 5 трлн рублей, если говорить о 90 млн кв. м жилья, которого в первую очередь надо реновировать.

Рассчитывать же на привлечение инвесторов приходится только в очень небольшом количестве регионов, ведь их интересует, прежде всего, коммерчески выгодные проекты. Поэтому теоретически инициатива может привести к монополизации регионального рынка крупными застройщиками.

А уж норма о комплексном развитии территории, позволяющая сносить практически любые дома, открывает мрачные перспективы.

Член комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Игорь Кокин сомневается, что даже в случае принятия инициативы реновацию действительно удастся массово распространить на регионы.

— Ситуация с реновацией или реконструкцией многоквартирных домов обсуждается давно, практически с тех пор, как эта идея начала реализовываться в Москве.

Тогда возникла большая эйфория по поводу того, что можно эту программу реализовать в других регионах, хотя бы в столицах субъектов Федерации.

Новое правительство, в частности, вице-премьер Марат Хуснуллин говорили о том, что это идея будет воплощена в других регионах. Правда, буквально через несколько месяцев г-н Хуснуллин вынужден был заявить, что ничего не получится.

Все дело в том, что реконструкция или реновация, как ее не называй, требует очень серьезных финансовых вливаний, и сегодня в регионах просто нет инвесторов, которые были бы готовы вложиться не в строительство нового здания на пустом месте, а в реконструкцию существующего. Это требует дополнительных затрат на отселение существующих собственников, выплату им компенсации. Эта идея пока так и осталась идеей, не более того.

Что касается законопроекта, это всего лишь право регионов, если вдруг у кого-то из них появится такая финансовая возможность, не более того. А будет ли оно реально реализовано, сказать сложно. На сегодняшний день у нас очень мало субъектов федерации, которые готовы вкладывать бюджетные средства в строительство и реконструкцию многоквартирных домов.

Доля бюджетного финансирования в строительстве жилья крайне мала. В основном это софинансирование, финансирование частными инвесторами, участие в софинансировании путем предоставления земельных участков и других преференций. Поэтому думаю, пока что этот законопроект — совершенно бесперспективная вещь на предмет того, что как-нибудь, когда-нибудь эта идея может быть реализована.

Тем более что есть очень много подводных камней, связанных с правами собственников, механизмами расселения, и в этом смысле субъекты очень ограничены в своих финансовых возможностях.

Даже сейчас расселение аварийного жилья вызывает очень много вопросов, связанных именно с соблюдением прав собственников.

Без финансирования из Федерального фонда содействия реформированию, думаю, очень мало субъектов, которые могли бы поучаствовать в такой программе.

«СП»: — Представляет ли угрозу норма о новом механизме комплексного развития территорий?

— Программа комплексного развития территорий в нашем Жилищном кодексе существует достаточно давно. Там есть норма, которая предусматривает, что в случае заключения договора о комплексном развитии территории инвестор берет на себя обязательства по расселению собственников или выкупу у них жилья в рамках, предусмотренных 32-й статьей Жилищного кодекса. Но там возникает несколько проблем.

«СП»: — Каких?

— Во-первых, это проблема оценки. Она абсолютно не доработана. Недавно я столкнулся с этим в Нижнем Новгороде, где большие сложности с оценкой стоимости жилья, особенно с учетом не проведенного капремонта. Такой методики оценки просто нет.

Что касается других зданий, которые находятся на этой территории, действующая программа комплексного развития им никоим образом не мешает.

Она предусматривает, что в рамках территории микрорайона остаются магазины, торговый центр, спортзал и другие объекты, а вот в части реконструируемых и сносимых домов строится еще и детский сад или школа.

Создается транспортная, сетевая инфраструктура, так что в этом отношении проблем не возникает.

«СП»: — А как же насчет принудительного изъятия?

— В нашем Жилищном кодексе предусмотрено, что если дом признан аварийным, жилое помещение и земельный участок у собственников изымаются, но путем выплаты выкупной цены или предоставления другого жилья. Существует очень большая практика, в том числе судебная, при защите прав собственников при таком изъятии. Поэтому нельзя говорить о том, что у всех все отберут и выгонят на улицу, это не так.

«СП»: — То есть на не аварийные дома норма о принудительном изъятии в целях развития территории сегодня не распространяется?

— Да, пока что у нас не предусмотрен механизм изъятия жилья в не аварийных домах. Есть единственное исключение — федеральный закон о реновации в Москве, который предусматривает механизм изъятия, но с большим количеством оговорок. А по остальной стране изъятие жилья по реконструкции не предусмотрено.

В то же время, адвокат и юрист в области недвижимости Дмитрий Островский напоминает, что у нас уже действует норма об изъятии жилья для государственных нужд. Поэтому только практика покажет, несут ли новые поправки угрозу нарушения прав собственников.

— Чтобы понять, как у нас обстоят дела с реновацией комплексных территорий, достаточно посмотреть на город Москву и принятое законодательство. В связи с тем, что вице-премьером стал бывший заместитель столичного градоначальника Марат Хуснуллин, который как раз курировал строительную отрасль, думаю, московский опыт хотят распространить на всю страну.

Отвечать на вопрос есть или нет риска для собственников жилья, пока не принят документ в окончательной форме — дело неблагодарное.

Будут ли нарушаться права граждан регионов или нет, можно будет сказать только после того, как станет ясно, в каком виде все нормы прописаны в законе.

Хотя я согласен с Галиной Хованской в том, что вопросы сноса и предоставления жилья по реновации — это не нормы Жилищного кодекса. Это отдельное законодательство, в большей степени градостроительное, которое регулирует вопросы строительства.

Сам по себе законопроект права граждан не нарушает. А вот как будет проходить его реализация — это вопрос.

«СП»: — То есть принудительное изъятие недвижимости — это не нарушение прав собственников?

— Посмотрим, как будет реагировать Государственная дума, профильные комитеты и какой закон мы получим на выходе. Если формулировки об изъятии в том или ином виде останутся, мы сможем предметно обсуждать, есть ли там нарушения. Но я отмечу, что с точки зрения действующего законодательства сами по себе такие нормы не нарушают прав граждан в жилищной сфере.

У нас уже существует и действует норма об изъятии жилья для государственных нужд. Вспомните, сколько было вопросов в Подмосковье, связанных со строительством ЦКАД. Поэтому само по себе наличие нормы еще не свидетельствует о нарушении прав. Речь идет о ее практической реализации.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/276528/

Кого коснется закон о принудительном отъеме жилья

Снести жилой дом

МОСКВА, 21 сен – ПРАЙМ, Наталья Карнова.

Предоставление на откуп властям в регионах права расселять и сносить практически любое жилье повышает риски россиян внезапно лишиться привычной собственности.

Власти обещают, что на улице никто не останется, однако проблем у переселенцев будет немало. Впрочем, от сноса жилья можно не только проиграть, но и выиграть, считают опрошенные “Прайм” эксперты.

На рассмотрение Госдумы внесен законопроект, разрешающий местным властям принимать программы сноса и реконструкции любого, а не только аварийного жилья. Согласно этому документу, реновацию можно будет проводить при согласии на нее двух третей от общего числа собственников квартир в доме. Жильцам предложат выбор – получить взамен равноценную недвижимость или денежную компенсацию.

Авторы инициативы ссылаются на столичный опыт реновации, где все эти нормы уже были апробированы. 

Они также пытаются продвинуть отложенное в 2018 году спорное решение – объявление определенных территорий зонами комплексного развития. Причем право на это могут дать муниципалитетам.

Под территории комплексного развития могут подходить те, на которых половину застройки занимают аварийные, самовольные или подходящие под реновацию постройки. В таком случае оставшуюся недвижимость могут принудительно изъять для муниципальных нужд. 

По мнению опрошенных “Прайм” экспертов, главная цель новации – обновить недвижимость не только в столице, но и в регионах. “Там отмечается большой объем ветхих и аварийных зданий, поэтому одним из потенциальных результатов программы может стать уменьшение количества таких объектов и улучшение жилищных условий в регионах”, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Кроме того, в случае принятия этого закона есть возможность освободить привлекательные площадки для девелоперов. В Москве система работает именно таким образом – застройщики полностью или частично финансируют расселение жилых домов и взамен получают возможность возвести жилые дома, торговый или бизнес-центр. 

ЧЬЕ ЖИЛЬЕ СНЕСУТ

По мнению экспертов, принятие такого закона увеличивает для россиян риск внезапно оказаться в жилье, обреченном на снос в уведомительном порядке.

“Однако в любом случае это будет исключительной ситуацией, и власти не станут беспричинно использовать такую опцию.

Скорее всего, в законопроекте будут прописаны все основания, при которых можно забрать квартиру у собственника”, — полагает Литинецкая.

На улице власти никого не оставят, однако предлагаемое жилье может не устроить переселенцев. По опыту московской программы реновации собственникам квартир в отданных под снос домах предлагается перечень вариантов для будущего расселения. Поэтому адекватную замену можно выбирать только среди этих предложений. При желании можно докупить дополнительные метры. 

Скорее всего, в регионах процесс будет организован аналогично, а, значит, вполне вероятны жалобы на некачественный ремонт, недостаточный размер компенсации, отсутствие инфраструктуры и неудобную планировку. 

Справедливости ради стоит отметить, что многие москвичи довольны новыми квартирами – как минимум, они все же просторнее.

По закону, предоставляться должно равнозначное и равноценное жилье, исходя из нормативов города на каждого члена семьи, зарегистрированного на жилой площади.

Но, как правило, современные квартиры по общему метражу больше, чем в сносимых домах, поэтому власти “дарят” несколько квадратных метров, особенно если речь идет о двух- и трехкомнатных квартирах.

“Если говорить о сносе, то он коснется собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, собственников нежилых помещений, а также субъектов предпринимательской деятельности, арендующих помещения в таких домах”, — говорит доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Свечникова.

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Помимо хлопот, связанных с переездом, новым собственникам придется заново получать лицензии и разрешения, “привязанные” к новому адресу. Скорее всего, будет отдельный порядок для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих площади в таких домах у города, например, как это было в Москве при реновации. 

Банки, которые выдавали кредиты на недвижимость, также столкнутся со сложностями при переоформлении объектов залога или в плане закрытия кредитов за счет получения заемщиками денежных компенсаций, добавила эксперт.

Московский опыт выплаты компенсаций за жилье, отправленное под снос, говорит о том, что сложности возможны и здесь. Так, если квартира или дом находятся в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя на такую замену. 

Денежную компенсацию не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Например, “московский закон” запрещает брать деньгами, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или родственники-иждивенцы, рассказала Свечникова. 

ОСТАТЬСЯ В ПЛЮСЕ

Стоит отметить, что в регионах недостаточно финансирования, поэтому появление новых жилых комплексов и расселение ожидающих квартир граждан происходит медленно. Вряд ли новая программа значительно изменит этот тренд.

Однако те, кого все-таки переселят, могут получить не только проблемы, но и преимущества. Так, их жилье, возможно, станет дороже. После запуска программы реновации в столице выросли цены на жилье в аварийных домах, поскольку в перспективе из таких квартир можно переселиться в более комфортные условия. 

Кроме того, квартиры, которые впоследствии получают жители таких домов, оцениваются гораздо дороже. Средний рост цен на дома из списка реновации составлял от 10% и выше в зависимости от района. Аналогичная тенденция может в будущем наблюдаться и в регионах.

Источник: https://1prime.ru/state_regulation/20200921/832052255.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.